Was muss der Mieter an Reparaturen selbst bezahlen?

Defekte Steckdosen, Risse in Wand oder Zimmerdecke, eine ausgefallene Heizung, ein kaputter Durchlauferhitzer, defekte Rollläden oder auch ein abgenutzter Parkettboden: Alle Reparaturkosten hat üblicherweise der Vermieter zu tragen.

Ausnahmen gibt es, wenn der Mieter selbst Wände, Waschbecken, Fliesen oder andere Gegenstände zerstört hat. Auch wenn der Schaden durch ein Missgeschick entstanden ist, trägt der Mieter oder dessen Haftpflichtversicherung die Kosten.

Kleine Reparaturarbeiten oder Selbstverschulden zahlt der Mieter

Wer als Vermieter nicht auf allen Reparaturkosten sitzen bleiben will, kann im Mietvertrag eine so genannte „Kleinreparaturklausel“ einsetzen. Dies ist vor allem dann ratsam, wenn es sich um häufig vom Mieter genutzte Gegenstände handelt. Die Kosten für eine Einzelreparatur sollten aber 100 Euro nicht übersteigen. Bei mehreren Reparaturen innerhalb eines Mietjahres ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf acht Prozent der Netto-Kaltmiete zu begrenzen.

Wer eine solche Klausel in den Mietvertrag setzt, sollte unbedingt darauf achten, dass diese wirksam ist. Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres muss vertraglich festgehalten sein. Außerdem braucht sich der Mieter nur an Bagatellschäden an häufig von ihm genutzten Gegenständen zu beteiligen – wie eben Wasserhahn, Dusche, Fenster, Türen, Lichtschalter oder Steckdosen. Ihn mal eben für Reparaturen der Heizungsanlage oder für den Wasserrohrbruch zur Kasse zu bitten, wird nicht funktionieren. Ist die Klausel unwirksam, bleibt der Vermieter am Ende auf den Kosten sitzen.

Aber Achtung: Übersteigt die Kleinreparatur den in der Klausel festgesetzten Betrag, so kann der Vermieter die Kosten nicht regelmäßig anteilig auf den Mieter abwälzen. Dann muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen. So urteilte u.a. das AG Lichtenberg (Az. 10 C 389/05).

Bei der Frage, wer nun den Handwerker beauftragen soll, steht der Vermieter in der Pflicht. Dieser begleicht zunächst die Rechnung und kann dann seinen Anteil vom Mieter einfordern.

Betriebskosten während der Vermietung

Die Mieter müssen sich auch an weiteren Kosten beteiligen, wie etwa für den Betrieb eines Fahrstuhls in einem Gebäude, wenn sie mit dem Fahrstuhl ihre Wohnung auch erreichen können. Hier kann sich der Mieter auch nicht herausreden, wenn er den Fahrstuhl nie nutzt oder wenn er im Erdgeschoss wohnt. Befindet sich die Wohnung aber in einem nicht über den Fahrstuhl erreichbaren Gebäudeteil, so muss sich der Mieter auch nicht an Betriebs- oder Instandhaltungskosten beteiligen.

An Betriebskosten (wie etwa der Reinigung der Dachrinne) müssen sich Mieter ebenso beteiligen wie an Kosten für die Gartenpflege. Beim Garten gilt jedoch: Die Kosten können nur dann angerechnet werden, wenn entweder Mieter selbst den Garten nutzen können oder niemand den Garten nutzt. Dann wird nur für die schöne Aussicht bezahlt.  

Verschönerungen auf eigene Kosten sind Mietersache

Hat der Mieter zum Beispiel Bodenbeläge aus eigener Tasche bezahlt und selbst verlegt, muss ihm der Vermieter nichts erstatten. Ebenso ist es bei einer eingebauten Küche: Gefällt sie dem Vermieter nicht, kann er sogar den Rückbau nach dem Auszug verlangen. Ist alles noch gut in Schuss, wird kaum ein Vermieter auf einen Ausbau bestehen. Ein guter Zustand bringt Vorteile für eine Neuvermietung.

Ein Anrecht auf Abstandszahlungen für seine Hinterlassenschaften hat der Mieter nicht: Werden sich beide Parteien nicht einig, müssen alle Sachen mitgenommen werden.

Die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter sind in Paragraph 535 des Bundesgesetzbuches festgelegt: Mit Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter die vereinbarte Miete an den Vermieter zu bezahlen. Der wiederum muss dem Mieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen und dafür sorgen, dass Schäden und Mängel großer und kleiner Natur behoben werden. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung hat in der Regel der Vermieter zu tragen. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und sogenannte Kleinreparaturen kann der Vermieter mittels Schönheitsreparatur- beziehungsweise Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen.

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Was sind Kleinreparaturen?

Bei den Kleinreparaturen gilt der Name: Nur Kleinigkeiten oder Bagatellschäden muss der Mieter auf eigenen Kosten reparieren, wenn er eine gültige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag hat. Dabei geht es insbesondere um Gegenstände und Einrichtungen in der Mietwohnung, mit denen der Mieter häufig in Kontakt kommt. Schäden an Kabel oder Rohre, die in der Wand verlaufen, fallen dementsprechend nicht unter die Kleinreparaturen.

Kleinreparaturen sind in §28 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) folgendermaßen definiert: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Welche Kosten muss der Mieter maximal tragen?

Die maximalen Kosten, die ein Mieter für Kleinreparaturen tragen muss, sind im Gesetz nicht festgelegt. Um den Mieter vor horrenden Reparaturkosten zu schützen, wurden in den letzten Jahren jedoch verschiedenen Grundsatzurteile gefällt. Kleinreparaturklauseln müssen demnach zwei Kostengrenzen enthalten: Es muss im Mietvertrag festgelegt werden, wieviel eine einzelne Reparatur maximal kosten darf und welchen Gesamtbetrag die Kleinreparaturkosten im Laufe eines Jahres nicht überschreiten dürfen.

Für einzelne Kleinreparaturen erachteten die Gerichte üblicherweise Beträge bis zu 100 Euro als angemessen. Bei den Kleinreparaturgesamtkosten kann der Vermieter normalerweise bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete vom Mieter verlangen.

Für Kleinreparaturen gilt dabei, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann die Reparatur in Auftrag zu geben oder sogar selbst durchzuführen. Sogenannte Vornahmeklauseln sind immer unwirksam. Stattdessen muss der Vermieter die Reparatur in Auftrag geben und kann die Kosten später mit dem Mieter abrechnen.

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Beispiele für Kleinreparaturen

Zu den Kleinreparaturen zählen nur tatsächlich kleine Reparaturen an Bestandteilen der Wohnung, mit denen der Mieter häufig in Kontakt kommt. Zusätzlich muss im Mietvertrag festgelegt werden, für welche Gegenständer der Mieter Reparaturkosten tragen muss. Dafür brauchen im Mietvertrag jedoch nicht alle möglichen Bestandteile der Wohnung im Einzelnen aufgeführt werden. Es reicht, wenn Obergruppen, wie Wasser, Elektrizität, Fenster- und Türverschlüssen oder Kocheinrichtung genannt werden.

Mögliche Beispiele für Kleinreparaturen, die der Mieter bei gültiger Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bezahlen muss, sind Reparaturen an:

• Fenstergriff
• Türgriff
• Waschbecken
• Duschkopf
• Wasserhahn
• Rollladengurt
• Lichtschalter
• Steckdose

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Was zählt nicht zu den Kleinreparaturen?

Gegenstände, mit denen der Mieter selten oder nie in direkten Kontakt kommt, fallen nicht unter die Regelungen zur Kleinreparatur. Mögliche Beispiele sind:

• Austausch von Leuchtmitteln im Hausflur
• Erneuerung von Silikonfugen
• Reparatur des Rollladenkastens
• Erneuerung von Stromleitungen
• Austausch von Fensterscheiben

Bis zu welcher Höhe können Vermieter Kleinreparaturen auf den Mieter umlegen?

Kommt es zum Rechtsstreit über die Kosten, muss das Gericht eine Einzelfallentscheidung treffen, denn die Höchstgrenze ist nicht strikt festgelegt. In der Regel halten Gerichte für Einzelreparaturen Kosten bis zu 100 Euro für zumutbar. Es kam aber auch schon vor, dass ein Gericht einem Mieteranteil an den Reparaturen von 120 Euro zustimmte.

Auch die Jahreshöchstgrenze steht nicht in einem konkreten Gesetzestext. Experten für Mietrecht sprechen aber eine Empfehlung darüber aus, was ein Mieter sich bieten lassen muss. Die Reparaturkosten, die ein Mieter pro Jahr tragen kann, sollten nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete ohne Nebenkosten ausmachen.

Wichtig: Weil die Hand­werk­erpreise steigen, steigen im Laufe der Jahre zwar auch die Kosten­grenzen, die Vermieter in die Kleinre­paraturklauseln hinein­schreiben dürfen. Die Kosten­grenzen können Vermieter aber immer nur bei Neuvermietungen anpassen. Im laufenden Miet­verhältnis kann der Vermieter eine Kosten­grenze nicht einfach eigenmächtig auf den heute zulässigen Wert anheben. Die 50-Euro-Kosten­grenze pro Einzel­reparatur hat der Vermieter also selbst dann zu beachten, wenn heute bei Neuverträgen 100 Euro als Grenze zulässig ist.

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Reparaturen sind nicht nur zeitaufwändig, sondern auch häufig kostenintensiv. Um Zeit, Geld und Ärger zu sparen, empfehlen wir deinen Mietvertrag von einem unserer Partneranwälte prüfen zu lassen. Nach dem Vertrags-Check erhälst du einen Prüfungsbericht, mit der rechtlichen Einschätzung des Partneranwaltes. Die Prüfung deines Mietvertrages ist in deiner MieterEngel-Mitgliedschaft enthalten.

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