Wie viel Prozent vom Einkommen für Haus?

Verschaffen Sie sich eine genaue Übersicht über Ihre Finanzen. Addieren Sie alles und ermitteln Sie so das verfügbare Eigenkapital.

Tipp: Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital ein. Behalten Sie möglichst eine Reserve für unvorhersehbare Ausgaben wie zum Beispiel Reparaturen.

Unsere Empfehlung: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb Ihrer Immobilie sollten durch eigenes Kapital abgedeckt werden. Besser sogar noch mehr. Denn je höher Ihr Anteil an Eigenkapital ist, umso weniger Kredit müssen Sie für die Finanzierung aufnehmen. Und umso weniger kostet die Finanzierung.

Der Grund dafür ist ganz einfach: Jeder Kreditgeber integriert sein Risiko in die Konditionen. Ein hoher Anteil an Eigenkapital bedeutet für ihn mehr Sicherheit und senkt die Gefahr von Zahlungsausfällen. Als Kreditnehmer profitieren Sie damit von niedrigeren Zinsen.

Die aktuell hohen Immobilienpreise haben für alle, die Eigentum erwerben wollen, eine maßgebliche Konsequenz: Für eine solide Finanzierung brauchen sie mehr Eigenkapital.

Die Achillesferse vieler Baufinanzierungen sind die Nebenkosten. Rund zehn Prozent der Kaufsumme sollten Immobilienkäufer in jedem Fall mitbringen.

Wie viel zusätzliches Eigenkapital nötig ist, hängt von der Einkommenssituation ab und lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch mit einem Berater klären.

Monatsrate nicht ausreizen: So viel Haus können Sie sich mit 3000, 4000 oder 5000 Euro Bruttoeinkommen leisten

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Christoph Sackmann / FOCUS Online

• FOCUS-online-Autor Christoph Sackmann

Freitag, 14.07.2017, 13:24

Viele Deutsche träumen davon, sich ein Haus zu kaufen. Die günstigen Zinsen erscheinen verlockend. FOCUS Online erklärt, wie weit Sie ins finanzielle Risiko gehen dürfen - und wo für Ihr Einkommen die Grenze ist.

• Maximal sollten Sie 40 Prozent ihres Nettoverdienstes für die Finanzierung verwenden
• Idealerweise berechnen Sie zukünftige Ausgaben mit ein
• Das Eigenkapital wird für niedrige Einkommen zum Stolperstein

Theoretisch reichen schon 2000 Euro Bruttogehalt im Monat, um sich ein eigenes Häuschen zu kaufen - es darf dann nur nicht so teuer sein. Maximal rund 152.000 Euro könnten Sie in diesem Fall für ihr Eigenheim ausgeben. Das Gehalt würde ausreichen, um einen entsprechenden Kredit über 25 Jahre zu finanzieren.

Nicht mehr als 40 Prozent des Nettoverdienstes bezahlen

Als Faustregel gilt laut der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, dass Hauskäufer nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung aufwenden sollten. Für einen Arbeitnehmer mit 2000 Euro brutto im Monat, verheiratet mit zwei Kindern (Steuerklasse 3) wären das 630 Euro.

Die maximale Kaufsumme steigt schnell an: Mit 3000 Euro brutto könnten Sie sich schon Monatsraten von 873 Euro leisten, bei 4000 Euro brutto sind es 1093 Euro (s. Tabelle). Das reicht in vielen Regionen Deutschlands schon zum Hauskauf.

Entsprechend steigt auch der maximale Kaufpreis, den sie für ihr Haus ausgeben können: Statt 152.000 Euro könnten Sie sich bei 4000 Euro Monatsbrutto schon eine Immobilie für 264.000 Euro leisten. Gutverdienende Paare, die zusammen monatlich auf 8.000 Euro kommen, könnten theoretisch bis zu 491.000 Euro ausgeben. Die Kaufnebenkosten von 12,5 Prozent für Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag und Notar sind bei diesen Beispielen bereits eingerechnet.

In Großstädten wie Stuttgart oder München, wo neue Reihenhäuser schon 600.000 bis 700.000 Euro kosten und Einfamilienhäuser nicht unter einer Million Euro zu haben sind, geht die Rechnung nur auf, wenn die Käufer deutlich mehr verdienen - etwa weil beide Ehepartner als Akademiker einträgliche Jobs haben- und die Bank bereit ist, einen höheren Anteil des Kaufpreises zu finanzieren. Dafür wird sie dann aber höhere Zinsen verlangen, was die Belastung zusätzlich erhöht.  Eine Alternative besteht darin, dass das Eigenkapital deutlich aufgestockt wird, etwa über vorweggenommene Schenkungen von Verwandten.

Verbraucherschützer rät zum Notgroschen

Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, warnt aber davor, die 40-Prozent-Faustformel blind zu übernehmen. "Idealerweise sollten Sie schauen, wie viel Geld ihnen tatsächlich am Monatsende über bleibt", rät der Experte.

Wer zum Beispiel jeden Monat 200 Euro ansparen kann, dessen maximale Monatsrate sollte nicht über seiner aktuellen Kaltmiete plus dieser Summe liegen. Ein paar Euro sollten Sie zudem immer als Notration abziehen und für unvorhergesehene Kosten zurücklegen - wenn etwa die Waschmaschine kaputtgeht oder das Auto streikt.

Fortgeschrittene berechnen auch noch mit ein, wie sehr sich Kosten in der Zukunft verändern. Vielleicht ist die Traum-Immobilie besser isoliert und sie können deshalb weniger Heizkosten einkalkulieren als in Ihrer zugigen Mietwohnung. Vielleicht planen Sie mit einem weiteren Kind, was ihre monatlichen Lebenshaltungskosten erhöht. Da der Hauskredit über mehrere Jahrzehnte läuft, müssen Sie auch ihre Lebensplanung entsprechend weit vorbereiten.

Das Eigenkapital wird zum Stolperstein

Bedenken Sie zudem, dass ein Hauskauf nicht allein an der Höhe des Immobilienkredits hängt. Die meisten Banken erwarten für eine seriöse Finanzierung, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst tragen und auch zum Hauspreis einen Teil anzahlen.

Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerkosten) schwanken je nach Region und machen in der Regel 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Entsprechend sollten Sie für eine Immobilienfinanzierung rund 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Müssen Sie mehr als 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, steigen die Zinsen, die die Bank verlangt, deutlich an.

Das Eigenkapital ist gerade für geringe Einkommen der wohl größte Stolperstein: Während sich die monatlichen Kreditraten locker aus dem laufenden Einkommen bezahlen lassen, sind bei 152.000 Euro Kaufpreis nach der Faustformel  schon rund 35.000 Euro Eigenanteil notwendig - und diese Summe kann sich ein junger Familienvater mit 2.000 Euro Bruttoeinkommen nur sehr schwer ansparen. Dann müssen in der Regel Verwandte oder Freunde bei der Finanzierung helfen.

Bei höheren Einkommen wächst zwar auch der Eigenanteil entsprechend. Da hier aber mehr vom Gehalt angespart werden kann, erweist sich die Hürde meist als nicht so hoch.

So wurde gerechnet

Die obige Grafik ist daher nur ein grober Anhaltspunkt. Ob Sie sich den entsprechenden Kredit und das Eigenkapital tatsächlich leisten können, müssen Sie für sich selber nachrechnen und Ihre Bank fragen.

Dabei kann es auch helfen, die Rahmenbedingungen zu verändern. Die Tabelle geht von einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren aus, bei einer jährlichen Tilgungsrate von anfänglich 3,0 Prozent und 2,5 Prozent jährlichen Kreditzinsen. Senken Sie die Tilgungsrate, sinkt auch die monatliche Belastung. Allerdings dauert es dann deutlich länger, bis Sie ihr Haus abbezahlt haben.

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Leser-Kommentare (8)

Bei den folgenden Kommentaren handelt es sich um die Meinung einzelner FOCUS-online-Nutzer. Sie spiegeln nicht die Meinung der Redaktion wider.

Freitag, 14.07.2017 | 16:58 | Torsten Struck  | 2 Antworten

Aha, da hat ja die Banken und Immobilienlobby mal wieder ihre Werbung bekommen. Da wird die Miete mit der Rate gleichgesetzt (in der Miete sind aber die Nebenkosten schon drin) bei der Rate kommen diese noch dazu! Bei der Berechnung ob Mieten oder kaufen sich lohnt, wird immer eine Mietsteigerung von jährlich 2% gesetzt (wo gibts denn das in der Praxis?) und natürlich wird die Inflation einfach unter dem Tisch gekehrt. Ein Haus welches 2001 200000€ wert war und heute für 250000€ verkauft wird, ist nach Abzug der Inflation der letzten 16 Jahre (ca. 25%) ein Verlustgeschäft und kein Gewinn! Ein Haus zu kaufen sollte den Leuten vorbehalten bleiben, die es sich leisten können! Schaut euch mal an um wieviel Prozent die Zwangsversteigerungen in den letzten Jahren gestiegen sind!

• Samstag, 22.07.2017 | 14:08 | Dimitrios Alexiou

  Ist also besser die 16 Jahren und darüber hinaus

  ...das Geld für die Miete zu verschenken ? Wie kalkuliert sich bitte diese Investition ? ,Da kaufe mir lieber auch so überteuertes Haus, da die ersparte Miete kompensiert jegliche Verluste. Zeigen Sie mir eine Geldanlage die solche Verluste verursacht wie die ca. 1000€ Miete die Sie lieber in der Sand stecken, Mahlzeit.

Weitere Kommentare (7)

Freitag, 14.07.2017 | 16:55 | Max Schulz

Brutto 2800 Netto 2400 Haus für 350.000 Mist ich entspreche nicht der Norm. Und ja dank Zulagen bekomme ich teilweise sogar mehr Netto als Brutto. Was sie aber falsch rechnen ist, dass jede Person andere Nebenkosten hat. Z.B. Ein autoleasing für 700€ im Monat und gerne verreist. Dann ist der Traum vom Haus auch schnell beendet. Ich komme gut aus. Fahre allerdings nur ein kleines Auto und kann es mir nur leisten 1. mal im Jahr ne kleine Reise zu machen.

Freitag, 14.07.2017 | 15:05 | Lydia Schneider  | 2 Antworten

ergeben 2500€ brutto bitte fast 1900€ netto? oO Da habe ich mit 2800 brutto ja weniger! Bitte bei der Wahrheit bleiben

• Freitag, 14.07.2017 | 18:37 | Michael Reins

  Versuchen Sie mal den Brutto-Netto-Rechner

  Also mit Steuerklasse 3 käme ich damit in Niedersachsen auf 1880, 35 € - nehme ich dann noch die Kirchensteuer mit 8,28 € hinzu, passt es doch fast. Dabei sind noch keine Kinderfreibeträge oder Steuerfreibeträge berücksichtigt, die noch mehr netto bringen würden. Anders ausgedrückt: Es stimmt soweit doch.

Freitag, 14.07.2017 | 15:01 | Florian Höhne

Wie kommen sie auf die netto Beträge ??? Stimmt hinten und vorne nicht. Und zwar um 600euro etwa nicht

Freitag, 14.07.2017 | 14:27 | Jonathan Wollner  | 4 Antworten

und wenn diese Statistik stimmen sollte, finanzieren 90% meiner Kunden über "Ihren" Verhältnissen. Ich denke, dass man mit den angegebenen Einkommen weitaus mehr finanzieren kann, als hier angegeben wird.

• Freitag, 14.07.2017 | 17:44 | Frank Belter

  Na ja

  Als Makler ist man natürlich daran interessiert das die Kunden teuer kaufen. Insofern überrascht mich ihre Meinung nicht, dass man mit den hier angegebenen Angaben WEITAUS mehr finanzieren kann.Eine gefährliche und unverantwortliche Haltung, die meine Meinung über Makler mit Sicherheit nicht revidieren wird.

Freitag, 14.07.2017 | 14:18 | Tine Wochlsky  | 1 Antwort

Wer sich aktuell eine Immobilie kauft und dabei wissentlich seine Kinder mitverschuldet, braucht später nicht nach staatlicher Hilfe schreien, wenn die Märkte einbrechen.

• Freitag, 14.07.2017 | 21:20 | Dimitrios Alexiou

  Komme auch aus München(25km)

  Aktuell zahle ich für meine DHH 1220€ Rate, so viel nur, weil ich schnell abbezahlen will. Für die Staat ist die Option einen Bankrotten zu unterstützen viel günstiger als die Pleite gegangene Familie später zu verpflegen. Egal wie die Blase groß ist, die Preise sind heftig gestiegen. Mein Haus kostet mich weniger als viel kleinere Wohnung, gebe jedoch zu die Tabele oben klingt zu enthusiastisch.

Freitag, 14.07.2017 | 14:07 | Marius Bartelt  | 2 Antworten

solch einen Bericht ?!?! Wenn ich das lese,schwillt mir der Kamm!! Wie kann jemand, mit einem Hauch von Verantwortung, jemandem Weismachen,sich mit 2000;- Brutto ein Haus zu kaufen?! Dies geht viel. Rechnerisch obwohl ich hier nichtmal sicher bin. Ein AN mit 2000,-Br Stkl. lII kommt auf ein Netto nach Steuern und Sozialabgaben von 1107,24. Ein Annuitätendarlehen mittlerer Wert von 1,3% p.A über 152.000,- bei 25 J. (ohne festl. der Laufzeit) = 593,72 €, das sind allein schon über 50% des Einkommens. Hier sind noch nichtmal die laufenenden monatlichen Kosten von Strom, Wasser, Grundsteuer, Telefon, Müllabfuhr, TV, GEZ sowie Gestaltung der Aussenanlagen usw. eingerechnet. Kann man das viel. noch alles stemmen liegt die größte Falle bei Ablauf der Zinsbindung

• Samstag, 15.07.2017 | 12:35 | Birgit vater

  Mitunter stimmt das

  Was sie sagen, hier kommt dann der seriöse Berater zum Einsatz- Es darf eben nicht Oberkannte-Unterlippe sein, denn es geht mal eine Brille kaputt oder ein Zahn muss ersetzt werden, Waschmaschine defekt - Kartenhaus bricht zusammen!! Dann lieber noch paar Jahre beweisen , dass man gut sparen kann und EK absammeln

Freitag, 14.07.2017 | 12:39 | Frank Belter

Die 40% des Nettoeinkommens würde ich relativieren. Wenn noch ein 2. Gehalt reinkommt mag´s gehen. Als Alleinverdiener vollkommen illusorisch. Ich hätte eher 30% des Haushalts-Nettoeinkommen angesetzt. Da muss man zwar ggf. auch mal auf das ein oder andere verzichten, m.E. ist das aber noch gut stemmbar. Insofern halte ich diesen 40%-Ansatz ein bisschen an der Realität vorbei gerechnet.

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