Gestützt auf die Sozialklausel, kann der Mieter auch einer an sich berechtigten Vermieterkündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde. Die Sozialklausel ist keine Ausnahmeregelung im Gesetz, sie ist vielmehr das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters. Show
Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gesetz ausdrücklich: Fehlender Ersatzwohnraum. Hierauf kann sich der gekündigte Mieter berufen, wenn er keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist wie die bisherige. Neben fehlendem Ersatzwohnraum kommen als Härtegründe noch in Betracht: Hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer. Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben. Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Mieterwiderspruchs gegen die Kündigung. So kommen zum Beispiel hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer und Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, häufig zusammen. Gerade für diese Mieter ist die Sozialklausel ein wichtiges Recht. Können sich Mieter und Vermieter über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einigen, muß das Gericht entscheiden. Das kann anordnen, dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt wird. Voraussetzung ist, daß die Härtegründe, auf die sich der Mieter beruft, schwerer wiegen, als das Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Als Faustregel gilt: Droht durch die Kündigung und einen möglichen Umzug eine Gesundheitsbelastung oder -gefährdung, geht das Recht auf körperliche Unversehrtheit (Mieterinteresse) dem Vermieterinteresse auf freie und selbstbestimmte Lebensgestaltung immer vor. Der Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muß schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muß der Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist in Händen halten. Allerdings gilt diese Zwei-Monats-Frist nur, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form und die Frist hingewiesen hat. Ansonsten kann der Mieter auch noch später - bis zum ersten gerichtlichen Termin des Räumungsrechtsstreits - der Kündigung widersprechen. Findet sich keine Bleibe, suchen Sie anders!
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Der Mieter zieht trotz Eigenbedarfskündigung nicht aus? Was ist hier rechtlich möglich? Der Vermieter hat eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen. Der Mieter zieht jedoch nicht aus. Sowohl bei fristlosen Kündigungen, als auch bei Eigenbedarfskündigungen kommt es immer öfter zu Widersprüchen, die langwierige Verfahren nach sich ziehen können und es ermöglichen, dass der Mieter nicht auszieht. Ist die Kündigungsfrist abgelaufen und der Mieter zieht dennoch nicht aus, obwohl der Eigenbedarf berechtigt ist, darf der Vermieter nicht abwarten, sondern muss selbst tätig werden. Dies kann für den Vermieter jedoch Folgen haben. Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Vermieter der weiteren Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht widerspricht.
Das heißt der Vermieter muss der weiteren Nutzung innerhalb von zwei Wochen widersprechen, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Findet kein Widerspruch statt, wird dies als stillschweigende Vereinbarung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses angesehen. Diese Vereinbarung kommt mit der Nutzung durch den Mieter und die Duldung durch den Vermieter zustande. Es ist auch nicht erforderlich, dass beide Parteien das Mietverhältnis auch fortsetzen wollen. Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 16.09.1987 festgelegt (BGH, 16.09.1987 – VIII ZR 156/86). Der Widerspruch gegen die weitere Nutzung kann vom Vermieter bereits im Kündigungsschreiben formuliert werden. Auch wenn zwischen dem Kündigungsschreiben und dem Ende der Kündigungsfrist ein längerer Zeitraum liegt, ist solch ein vorsorglicher Widerspruch sinnvoll.  Ein Widerspruch gegen die Nutzung liegt im Kündigungsschreiben auch dann vor, wenn der Vermieter den Mieter auffordert, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen und zu räumen. Versäumt ein Vermieter seinen entgegenstehenden Willen dem Mieter gegenüber zu äußern, wird die Kündigung des Mietvertrages unwirksam. Dieses Mietverhältnis kann dann nur durch eine erneute Kündigung beendet werden. Hier muss erneut die gesetzliche Kündigungsfrist beachtet werden. Der Vermieter muss bei der Formulierung des Widerspruchs jedoch Einiges beachten. Die Widerspruchsfrist beträgt zwei Wochen. Sie beginnt ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis von der Fortsetzung der Nutzung erhält. Der Vermieter muss ausdrücklich erklären, dass er mit der weiteren Nutzung und der damit verbundenen Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Mieter nicht einverstanden ist. Die Erklärung muss nicht unbedingt schriftlich erfolgen, sondern kann auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. Eine schriftliche Erklärung kann jedoch als Beweis hilfreich sein. In folgenden Fällen sollte ein Vermieter immer der weiteren Nutzung widersprechen: Stellt der Auszug eine finanzielle Belastung dar und zieht der Mieter daher nicht aus, kann unter anderem der Mieterverein Möglichkeiten und Informationen für einen Übernahme der Kosten zur Verfügung stellen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf und der Mieter zieht nicht aus, gibt es selten Gründe, die bei einer gerechtfertigten Kündigung den Verbleib in der Wohnung unterstützen. Kann die Härtefallregelung, die sogenannte Sozialklausel, nicht angewendet werden, kann der Mieter keine weiteren Rechte auf Verbleib geltend machen. Eigenbedarf, Widerspruch gegen die Nutzungsfortsetzung, RäumungsaufforderungDer Mieter zieht nicht aus, der Eigenbedarf ist jedoch berechtigt? Hat der Vermieter eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und auch den Widerspruch gegen eine Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter formuliert, kann er, bevor er weitere rechtliche Schritte einleitet, den Mieter auffordern, die Wohnung zu räumen. Erfolgt diese Aufforderung nicht, kann es sein, dass die eventuell folgende Klage des Vermieters abgewiesen wird. In diesem Fall fehlt das für die Klage wichtige Rechtsschutzbedürfnis. Die Aufforderung zur Räumung, wenn der Mieter nicht auszieht – trotz Kündigung und Widerspruch gegen die Nutzungsfortsetzung – kann bereits im Kündigungschreiben oder im Widerspruch erfolgen. Die Aufforderung kann jedoch auch einzeln an den Mieter gerichtet werden. Es wird empfohlen, auch wenn die Aufforderung zur Räumung bereits im Kündigungsschreiben formuliert wurde, diese mindestens ein weiteres Mal zu wiederholen. Dies wird besonders dann angeraten, wenn der Vermieter Kenntnis davon erlangt, dass der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht. Hat der Mieter keinen Anspruch auf Widerspruch oder auf Gewährung einer Räumungsfrist, sollte die Aufforderung auch wiederholt werden. Gerade im Fall von einer Kündigung wegen Eigenbedarf und der Mieter zieht nicht aus, sollte der Vermieter prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Ist der Eigenbedarf nicht gegeben, wird die Kündigung unwirksam und der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Mieter hat darüber hinaus auch ein Widerspruchsrecht, wenn der Auszug aus der Wohnung für ihn und/oder seine Familie und Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde. Ist eine besondere Härte gegebenen, dann kann die Würdigung der berechtigen Interessen des Vermieters nicht berücksichtigt werden. Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt:
Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden. Der Mieter muss seine Interessen jedoch in Form eines Widerspruchs gegen die Kündigung anbringen. Tut er dies nicht, werden seine Interessen nicht berücksichtigt und er muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückgeben. Hat der Mieter Widerspruch eingelegt, muss der Vermieter diesen prüfen. Ist der Widerspruch wirksam, besteht die Verpflichtung zum Abschluss einer Fortsetzungsvereinbarung. Prüft der Vermieter die Ansprüche des Mieters nicht, kann eine spätere Räumungsklage, trotz berechtigter Eigenbedarfsansprüche, abgewiesen werden, wenn der Widerspruch des Mieters berechtigt war. Räumungsfristen: Wann müssen diese gewährt werden?Neben dem Widerspruch hat ein Mieter auch die Möglichkeit eine Räumungsfrist zu beantragen. Dies kann er außergerichtlich tun oder während des Verfahrens, sollte es zu einem solchen kommen. Die Beantragung einer Räumungsfrist wird oft dann vollzogen, wenn kein Widerspruchsrecht auf Seiten des Mieters vorliegt. Der Mieter zieht nicht sofort aus und kann nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Wohnung verbleiben. Die Einräumung einer Räumungsfrist wirkt sich, im Gegensatz zu einer Fortsetzung nach erfolgreichem Widerspruch, nicht auf die Dauer des Mietverhältnisses aus. Das Mietverhältnis ist beendet, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Der Vermieter kann jedoch bis zum Ablauf der Räumungsfrist vom Mieter keine Räumung der Mietsache verlangen. Ist die Räumungsfrist zwischen dem Vermieter und Mieter vereinbart oder wurde diese durch ein Gericht festgelegt, besteht ein Vollstreckungshindernis. Der Mieter zieht währenddessen nicht aus und kann auch dazu nicht aufgefordert werden. Erst nach Ablauf der Räumungsfrist muss der Mieter die Wohnung geräumt haben. Beantragt der Mieter eine Räumungsfrist schon vor einem Verfahren beim Vermieter, sollte dieser prüfen, ob die Räumungsfrist gewährt werden kann. Die Ablehnung der Räumungsfrist führt nicht zur Ablehnung der Räumungsklage, allerdings kann das Gericht die Frist im Urteil festschreiben. Während dieser Zeit muss der Vermieter jedoch nicht unbedingt mit finanziellen Ausfällen rechnen. Denn obwohl das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter keine Miete zahlen muss, ist er für die Zeit der Nutzung zu einer Nutzungsentschädigung meist in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet. Wenn alle Mittel ausgeschöpft sind: Weitere MöglichkeitenWenn eine Kündigung auf Eigenbedarf vorliegt, aber der Mieter zieht weiterhin nicht aus, kann die Räumungsklage der letzte Schritt sein. Eine außergerichtliche Einigung bedeutet oftmals weniger Aufwand und ist meist auch kostengünstiger. Ein Mieter zieht, trotz Eigenbedarfskündigung, nicht schneller aus, wenn mit der Aufforderung unnötige Zwänge einhergehen. Ein Anwalt kann hier meist beratend zur Seite stehen und seine Hilfe anbieten. Können sich die Parteien nicht außergerichtlich einigen, hat der Vermieter nur noch die Möglichkeit eine Räumungsklage einzureichen. Die Räumung der Wohnung darf der Vermieter auf keinen Fall selbst durchführen und diese eigenmächtig in Besitz nehmen. Der Vermieter macht sich nach § 585 des BGB schadenersatzpflichtig. Des Weiteren macht er sich strafbar, da es sich hier um Hausfriedensbruch handelt oder sogar um Nötigung. Sind sich Vermieter unsicher, wie sie in Bezug auf das Verhalten des Mieters vorgehen können, ist der Rat von einem Anwalt immer empfehlenswert. Ergeht vor Gericht ein Urteil, das den Mieter zur Räumung der Wohnung auffordert, liegt ein Räumungstitel vor. Mit diesem hat der Vermieter das Recht, den Mieter zur sofortigen Räumung, falls keine andere Frist festgesetzt wird, aufzufordern. Ist das Urteil rechtskräftig und der Mieter zieht weiterhin nicht aus, kann der Vermieter im letzten Schritt die Zwangsvollstreckung beantragen. Nur mit dieser kann er die Wohnung rechtskräftig räumen lassen. Liegt diese vor, muss der Mieter aus dem Wohnraum ausziehen. Was macht man wenn man keine Wohnung bekommt?Wenn Sie wohnungslos geworden sind oder Ihnen Wohnungslosigkeit droht, wenden Sie sich am besten so schnell wie möglich bei einer Ambulanten Beratungsstelle der Wohnungslosenhilfe in Ihrer Nähe - die Adressen finden Sie hier oder im Telefonbuch. Die Mitarbeiter helfen Ihnen kompetent und unentgeltlich.
Was passiert wenn der Mieter keine Wohnung findet?Der Vermieter kann jedoch bis zum Ablauf der Räumungsfrist vom Mieter keine Räumung der Mietsache verlangen. Ist die Räumungsfrist zwischen dem Vermieter und Mieter vereinbart oder wurde diese durch ein Gericht festgelegt, besteht ein Vollstreckungshindernis.
Was passiert wenn man nach Kündigung nicht auszieht?Kommt der Mieter seiner Rückgabepflicht nicht nach, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Nutzungsentschädigung kann höher sein, als die bis dato gezahlte Miete – sie kann u.U. die Höhe einer Neuvermietungsmiete haben.
Wann muss der Vermieter dem Mieter eine neue Wohnung suchen?Für eine Kündigung von Vermieterseite gelten andere Bedingungen. Bei einer ordentlichen Kündigung richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses: drei Monate bei bis zu fünf Jahren, danach sechs Monate und ab einer Dauer von acht Jahren hat der Mieter neun Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen.
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Was tun wenn man nach Kündigung keine Wohnung findet?
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