Was muss ich beachten wenn ich mein haus verkaufen will

Wie viel ist meine Immobilie wert?

In nur 5 Minuten verraten wir dir den Marktpreis und andere wertvolle Infos rund um dein gewähltes Objekt.

Unvollständige Unterlagen können den Verkauf unnötig verzögern. Schließlich kann man mit vollständigen Unterlagen besser auf Rückfragen von Kaufinteressenten eingehen und wirkt professioneller. Das erleichtert den Verkauf, denn je mehr aussagekräftige Unterlagen man vorlegen kann, desto mehr kann man den Käufer von der Qualität des Hauses überzeugen.

Kaufinteressenten, Käufer und Notare haben unterschiedliche Interessen bei einem Hausverkauf, dementsprechend benötigen sie unterschiedliche Unterlagen. Im folgenden erfahren Sie, wann welche Unterlagen Pflicht sind oder hilfreich sein können. Oder Sie laden sich direkt die HAUSGOLD Checkliste für den Hausverkauf herunter.

Häuser sind als Geldanlage weiterhin hoch im Kurs und den deutschen Sparern wird der Immobilienkauf allseits empfohlen. Wie schaut es aber mit der anderen Seite der Medaille aus – wann ist der beste Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen?

Ob Sie vor zehn Jahren ein Haus erworben haben und nun von der Wertsteigerung profitieren wollen, oder ob Sie durch Erbschaft in den Besitz einer Immobilie gekommen sind: Es gibt viele Szenarien, in denen sich der Verkauf des Eigenheims samt Grundstück lohnen kann.

Doch auch beim Hausverkauf gilt: Die gründliche Planung ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf. Ohne eine durchdachte Strategie kann der Verkauf nämlich zum langwierigen Prozess werden, wobei besonders die Suche solventer Käufer und die Besichtigungen viel Zeit und Nerven kosten.

Wollen Sie ihr Haus verkaufen, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber einige Tipps und Überlegungen für einen reibungslosen Ablauf. Noch mehr Informationen zum Thema finden Sie auf unserer Übersichtsseite rund um das „Immobilien Investment„. Unter anderem zeigen wir Ihnen 4 Strategien, wie Sie als Einsteiger in Immobilien investieren können.

Der perfekte Zeitpunkt für den Hausverkauf

Auf deutschem Grund stehen rund 12 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser, von denen über 28.000 Häuser jährlich ihren Besitzer wechseln. Immobilien werden zu jeder Jahreszeit gekauft und verkauft – aber wann ist wirklich der ideale Zeitpunkt zum Verkauf?

Sofern Sie die Zeit zur strategischen Planung Ihres Verkaufs mitbringen, sollten Sie dabei eher auf die Frühjahrs- oder Sommermonate setzen. Denn die hellen und langen Tage regen nicht nur die Kauflust an, sondern mit blühenden Gärten und lichtdurchfluteten Räumen wird auch die Besichtigung des Objektes gleich viel angenehmer.

Ohnehin kann sich das Abwarten beim Hausverkauf lohnen: Auf lange Sicht zeigt der Preistrend für Immobilien nämlich deutlich nach oben. In der Hansestadt Hamburg erfreuten sich die Besitzer von Eigentumswohnungen in den vergangen zehn Jahren beispielsweise um eine Preissteigerung von über 80 Prozent.

Bevor Sie also Ihre endgültige Verkaufsentscheidung fällen, sollten Sie die aktuelle Entwicklung der Miet- und Kaufpreise Ihres regionalen Immobilienmarktes genau unter die Lupe nehmen. Wird in den nächsten Jahren eine große Wertsteigerung erwartet, kann sich eine weitere Vermietung nämlich auszahlen.

Haus verkaufen: Aber zu welchem Preis?

Haben Sie sich einmal für den Verkauf Ihrer Immobilie entschieden, ist die Frage nach dem Wert der Dreh- und Angelpunkt beim Verkauf. Emotionale Verbindungen zum selbst bewohnten Objekt lassen häufig die Wunschpreise in die Höhe schießen, was im Gegenzug die Käufer abschreckt.

Nachträgliche Preiskorrekturen wirken für Marktbeobachter unseriös, weshalb Sie bereits vor der Veröffentlichung eines Inserats den Wert Ihres Hauses ermitteln sollten. Sie haben dabei die Möglichkeit, den Objektwert durch verschiedene Verfahren und Kennzahlen zu bewerten. In unseren weiterführenden Ratgebern finden Sie Erklärungen zu den drei wesentlichen Verfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Der Wert Ihres Hauses wird im Wesentlichen durch das Grundstück und dessen Lage beeinflusst: Standorte in beliebten Stadtteilen sind weit mehr wert, als Objekte in ländlichen Regionen ohne gute Verkehrsanbindung. Das Haus selbst hat hingegen einen eher geringen Einfluss auf den Gesamtwert, die Spanne ist hierbei allerdings abhängig von Alter, Ausstattung und Fläche sehr groß.

Um den angemessenen und professionell errechneten Wert Ihres Objekts zu ermitteln, sollten Sie lieber auf einen Experten setzen. Ein dafür beauftragter Gutachter ist zwar mit Kosten verbunden, liefert Ihnen aber eine fehlerfreie und glaubhafte Einschätzung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie.

Tipp: Lesen Sie hier alle weiteren Hintergründe zur Immobilienbewertung.

Selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen – was ist besser?

Ebenso wie bei der falschen Einschätzung des Verkaufswertes, können fehlende Fachkenntnisse oder mangelnde Erfahrungen schnell zu weiteren Fehlern führen. Schließlich gilt es beim Hausverkauf enorm viele Faktoren und Details zu beachten.

Deshalb ist es beim Hausverkauf eine weitere grundlegende Frage, ob Sie Ihr Objekt komplett selbst verkaufen oder dafür einen Immobilienmakler engagieren wollen. Im Prinzip müssen Sie sich als Selbstverkäufer eine eigene Makler-Expertise aneignen, um den Verkauf professionell durchführen zu können. Ein Fachmann kann Sie allerdings auch darüber hinaus bei vielen Details rund um Ihre Verkaufsstrategie beraten, sodass Sie Ihre Gewinne besser maximieren können.

Sie sollten Ihr Haus privat verkaufen, wenn …

• Sie Freude am Projekt „Hausverkauf“ haben und genügend Zeit mitbringen.
• Sie gerne recherchieren und Fachwissen besitzen oder sich dieses aneignen wollen.
• Sie Ihr Objekt selbst vermarkten können und Verhandlungsgeschick mitbringen.

Sie sollten Ihr Haus mit einem Makler verkaufen, wenn ….

• Sie wenig Zeit haben und Ihr Haus schnell und professioneller verkaufen wollen.
• Sie die Zusammenstellung der Unterlagen und des Exposés vom Makler erledigen lassen wollen.
• Sie die vertraglichen Bestimmungen und Verhandlungen lieber einem Profi überlassen wollen.

Diese Daten und Dokumente benötigen Sie beim Hausverkauf

Flurkarte, Bauakte oder Baulastenauskunft, haben Sie davon schon einmal gehört? Wenn nicht, dann wäre dies ein weiterer Grund, für den Verkauf Ihres Hauses einen Makler zu beauftragen. Denn beim Hausverkauf muss eine Vielzahl an Dokumenten und Fakten gesammelt werden, um diese dem Interessenten transparent zu präsentieren.

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Grundrisszeichnung
• Bauplanungsrechtliche Auskunft
• Bauakte
• Mietverträge
• Energieausweis
• Wohn– und Nutzfläche
• Baulastenauskunft
• Baudenkmal
• Baujahr, Ausstattung und Merkmale
• Sanierungszustand des Hauses
• Laufende und monatliche Kosten

Es reicht aber nicht aus, diese Dokumente nur vorliegen zu haben: Wollen Sie Ihr Objekt ohne Makler verkaufen, müssen Sie in den Besichtigungen zu den vielen Fragen des Käufers stets eine passende Antwort parat haben. Den Inhalt der Dokumente müssen Sie folglich nicht nur kennen, sondern diesen auch schlüssig wiedergeben und vermarkten können.

Hausverkauf: 5 praktische Tipps

• Der erste Eindruck zählt: Der Garten, der Eingangsbereich, die Tür – das sind die ersten Dinge, die der potenzielle Käufer an Ihrem Objekt genau unter die Lupe nehmen wird. Und hierbei ist der erste Eindruck entscheidend, das Grundstück sollte insgesamt einladend wirken. Hierfür lohnt es sich, nicht nur den Rasen zu mähen, sondern vielleicht auch den Zaun frisch zu streichen.
• Der große Raum zum kleinen Preis: Bei den steigenden Immobilienpreisen sind die Käufer immer mehr auf der Suche nach großen Objekten zum Schnäppchenpreis. Auch, wenn Sie keine zusätzliche Etage mehr anbauen können, können Sie zumindest einen optischen Effekt schaffen: Räumen Sie unnütze Kartons aus dem Weg, trennen Sie sich von alten Möbeln und lassen Sie die Räume so einfach größer wirken.
• Frische Luft und Tageslicht: Helle Räume wirken nicht nur größer als dunkle Ecken, sondern sie sind auch direkt viel einladender. Öffnen Sie vor der Besichtigung die Rollos, schieben Sie die Gardinen beiseite und lassen Sie angenehme Luft in die Zimmer.
• Putzen vor der Besichtigung: Auch wenn dieser Punkt eigentlich selbstverständlich sein sollte, wird die Sauberkeit der Objekte doch immer wieder vernachlässigt. Viele Käufer sind hier skeptisch – und schließen von Schmutz und Dreck auf weit schlimmere Ursachen wie Schimmel.
• Kleinreparaturen erledigen: Wenn das Fenster nicht richtig schließt oder die Leisten schon lange locker sind, mag das für Sie vielleicht nicht weiter schlimm sein. Ein interessierter Käufer mag dahinter aber womöglich weitere Mängel vermuten und wird versuchen, den Kaufpreis zu senken.

Der finale Hausverkauf in 4 Schritten

Haben Sie beim Hausverkauf einen Käufer für Ihr Objekt gefunden, läuft der letztendliche Verkaufsprozess in vier wesentlichen Schritten ab, welche wir Ihnen nachfolgend erklären.

Schritt 1: Notar bereitet Kaufvertrag vor

Soll eine Immobilie den Besitzer wechseln, erfordert dies die Begleitung durch einen Notar. Dieser tritt im Rahmen der Kaufverhandlungen als neutraler Vermittler auf. So erstellt der Notar meist den Kaufvertrag und hält darin alle Angaben über Käufer, Verkäufer und das Objekt fest.

Schritt 2: Notar liest den Kaufvertrag vor

Der Immobilienverkauf wird im Grunde dadurch besiegelt, dass der Notar beiden Parteien den abgestimmten Kaufvertrag vorliest. Im exakten Wortlaut liest der Notar dabei den Vertrag vor und erklärt etwaige Punkte, die im Vertragswerk für Unklarheit sorgen könnten. Anschließend erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Tipp: Hier lesen Sie den genauen Ablauf sowie Tipps zum Notartermin.

Schritt 3: Eintragung im Grundbuch

Damit das Haus letztendlich an den neuen Eigentümer übertragen wird, muss eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Da dies aber einige Zeit dauern kann, lässt der Notar vorab den Auflassungsvermerk eintragen. Sobald der Käufer den vollständigen Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

Schritt 4: Übergabe der Immobilie

Nachdem der volle Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist, müssen Sie die Immobilie an den Käufer übergeben. Dabei müssen Sie nicht nur alle Schlüssel aushändigen, sondern auch alle Unterlagen weitergeben.

Wichtig: Bei der Übergabe der Immobilie sollten Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll führen, um so eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen.

Häufige Fragen rund um den Hausverkauf

Kann ich ein Haus trotz laufendem Kredit verkaufen?

Ja, der Hausverkauf ist während einer laufenden Finanzierung möglich. Wollen Sie Ihr Haus trotz laufender Finanzierung verkaufen, gibt es dafür drei Möglichkeiten:

1. Der Kredit wird gekündigt, woraufhin der Kreditnehmer meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Da der Bank durch die vorzeitige Kündigung Zinsen entgehen, wird jene Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich fällig.
2. Die verkaufte Immobilie kann mit einer neuen getauscht werden. Bei dieser Art des Immobilientauschs bleibt der eigentliche Vertrag bestehen und es wird nur das Objekt, welches mit dem Kredit finanziert wird, ausgetauscht. Diese Möglichkeit setzt natürlich den Kauf einer neuen Immobilie voraus.
3. Als dritte Alternative kann der neue Käufer den Kredit des Verkäufers übernehmen. Das Stichwort hierzu lautet „Umschuldung“.

Haus verkaufen ohne Energiepass – geht das?

Der Energieausweis ist beim Hausverkauf seit 2014 Pflicht. Die Übergangsfrist der gesetzlichen Regelung ist bereits verstrichen, sodass beim Verstoß hohe Strafen drohen. Aber auch bei dieser Regelung gelten einige Ausnahmen, in folgenden Fällen benötigen Sie beim Hausverkauf keinen Energiepass:

Was muss ich alles bezahlen wenn ich ein Haus verkaufe?

Wie geht man vor wenn man sein Haus verkaufen will?

Wie verkaufe ich ein Haus privat?