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Rechte und Pflichten im UntermietverhältnisEs gibt nach wie vor viele Menschen in Münster, die zur Untermiete wohnen. Einige von ihnen können sich nur die Miete für ein einzelnes Zimmer leisten. Andere hingegen haben Interesse an einer nur vorübergehenden Bleibe oder möchten in einer Wohngemeinschaft leben. Auch für Untermietverhältnisse gibt es rechtliche Regelungen, die zu kennen einige Auseinandersetzungen ersparen kann. Untermieter ist derjenige, der von einer Person, die selbst Mieter (im folgenden: Hauptmieter) der Räume ist, gemietet hat. Verhältnis Hauptmieter / UntermieterIm Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter zunächst einmal ein ganz normaler Vermieter. Es gelten die gleichen
gesetzlichen Regelungen wie in jedem anderen Mietverhältnis. Schriftlicher Vertrag vermeidet StreitGibt es keine ausdrücklichen schriftlichen oder mündlichen Vereinbarungen, so gelten die gesetzlichen Regelungen. In den meisten schriftlichen Mietvertragsformularen ist z. B. vereinbart, dass die Mieter Schönheitsreparaturen ausführen sowie Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Betrag bezahlen müssen. Gibt es eine solche Vereinbarung zwischen Hauptmieter und Untermieter nicht, dann trifft die gesetzliche Instandsetzungspflicht im vollen Umfang den Hauptmieter. Er kann ohne ausdrückliche Vereinbarung weder eine Kostenbeteiligung von dem Untermieter verlangen, wenn z. B. der Wasserhahn defekt ist, noch das Streichen und Tapezieren der vermieteten Räume. Ist zwischen Hauptmieter und Untermieter eine Gesamtmiete vereinbart, ohne dass eine Regelung zu Betriebskosten getroffen wurde, handelt es sich in der Regel um eine Inklusivmiete. Hat der Hauptmieter in einem solchen Fall eine Betriebskostennachzahlung an seinen Vermieter zu zahlen, so kann er von dem Untermieter keine Kostenübernahme bzw. -beteiligung verlangen. Die beiden Beispiele zeigen, wie entscheidend es ist, zu Beginn des Vertrages zu vereinbaren, welche Verpflichtungen der Untermieter übernimmt. Pflichten des HauptmietersDer Hauptmieter ist verpflichtet dafür zu sorgen, dass die untervermieteten Räume in vertragsgemäßem Zustand sind. Ein vertraglicher Ausschluss dieser Verpflichtung ist nicht zulässig. Kündigung des UntermietverhältnissesIm Wesentlichen richtet sich die Kündigung des Untermietverhältnisses nach denselben rechtlichen Vorschriften wie in jedem anderen Mietverhältnis. Insbesondere müssen Kündigungen schriftlich erklärt werden und beide Seiten müssen sich an die vereinbarten oder gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen halten. Kündigt der Hauptmieter, so muss er ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietvertrages haben und dies erläutern. Erhält er seinerseits von seinem Vermieter eine wirksame Kündigung oder machen es veränderte Lebensumstände für ihn unzumutbar, den Hauptmietvertrag fortzuführen, so kann damit ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses begründet werden. Besonderheiten
gelten, wenn Hauptmieter und Untermieter in der selben Wohnung wohnen. Der Hauptmieter hat dann ein Sonderkündigungsrecht (§ 573a BGB). Ist beim Zusammenleben in derselben Wohnung der Wohnraum möbliert untervermietet, gelten wieder andere Regelungen (§ 573a und § 549 Absatz 2 BGB).
Auch hier bedarf die Kündigung des Hauptmieters keiner Begründung. Achtung: Ist möblierter Wohnraum untervermietet, lebt der Hauptmieter jedoch in einer anderen Wohnung, dann gelten die normalen Kündigungsregelungen und -fristen! Verhältnis Vermieter / UntervermieterZwischen Untermieter und Vermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Ansprüche aus dem Untermietverhältnis können nur an den Hauptmieter gerichtet werden. Endet das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter, hat der Vermieter einen direkten Anspruch auf Räumung der Wohnung auch gegen den Untermieter, § 546 Abs. 2 BGB. Eine Kündigung kann und muss er ihm gegenüber nicht aussprechen! Zieht der Untermieter nach einer berechtigten Räumungsaufforderung des Vermieters nicht aus, so muss er auch die Kosten eines gegen ihn gerichteten Räumungsprozesses zahlen. Diese Kosten können vermieden werden, wenn der Untermieter den Vermieter um eine angemessene Räumungsfrist bittet. Geht der Vermieter nicht darauf ein, so muss er damit rechnen, die Prozesskosten zu tragen. Der Vermieter hat allerdings auch gegenüber dem Untermieter nicht das Recht, eigenmächtig die Wohnung zu betreten und sie zu räumen. Zieht der Untermieter nicht aus, so muss er eine Räumungsklage einreichen. Achtung: Stand: 03/2020 Diese Information ersetzt keine Rechtsberatung. Was passiert wenn der Hauptmieter kündigt?Ist der Hauptmietvertrag wirksam beendet, dann kann der Vermieter /Eigentümer der Wohnung nicht nur vom Hauptmieter die Räumung verlangen, sondern auch von jedem anderen Bewohner, auch vom Untermieter kann er ohne weiteres die Räumung verlangen.
Wie bekomme ich einen Untermieter raus?Zieht der Untermieter nicht aus, muss der Untervermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet, erheben. Der Untervermieter muss ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstreiten, kann dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen.
Hat Untermieter Anspruch auf Hauptmietvertrag?Mieter kündigt Wohnung – hat der Untermieter Anspruch auf Übernahme des Mietvertrags? Für Untermieter besteht kein Anspruch gegen den Vermieter / Eigentümer der Wohnung auf Übernahme der Mietwohnung.
Kann ich als Hauptmieter einen Mitbewohner kündigen?Alle als Hauptmieter
Alle Mitglieder der WG müssten also die Kündigung unterschreiben und die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Wollen Ihre anderen Mitbewohner aber in der Wohnung bleiben, müssen Sie die Zustimmung des Vermieters sowie sämtlicher Mitbewohner für Ihren Auszug einholen.
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