Was ist der unterschied marktwert wohnung

Der Wert eines Gegenstands ergibt sich vereinfacht aus dem Preis der im näch­sten Verkaufs-/Kauffall am wahrschein­lichsten zu erzielen wäre. Die Betrachtung von einzelnen realisierten Preisen unter ungewöhnlichen Verhältnissen (Verkauf an Zwischenhändler oder Verwandte, Notsituationen etc.) sowie für nicht unmittelbar vergleichbare Gegenstände spielen dabei keine Rolle.

Der Verkehrswert und der gleich­bedeu­tende Marktwert für Immobilien ist in §194 des Bau­gesetz­buchs (BauGB) defi­niert. Der Markt­wert wird zwar auch in anderen Ver­öffent­lichungen definiert, hat jedoch auch dort sehr weit­gehend dieselbe Bedeu­tung.

Der Grundstückswert ist nicht un­mittel­bar defi­niert, wird jedoch in der Immo­bilien­wirtschaft als Verkehrs­wert inter­pre­tiert. Die gemäß den §§192,193 BauGB ein­zurichten­den Gut­achter­aus­schüsse werden z.B. als Gut­achter­aus­schüsse für Grundstücks­werte bezeichnet.

Den häufig verwen­deten Begriff des Haus- oder Wohnungswerts kann es streng­genommen nicht geben, da ein Haus oder eine Wohnung nicht isoliert vom rest­lichen Grund­stück, d.h. dem Grund- und Boden erwor­ben werden kann. Auch zu einer Eigentums­wohnung gehört ein Anteil des rest­lichen Grund­stücks. In diesem Zusammen­hang ist auch der Grund­stücks­wert nicht nur der bloße Wert des Grund- und Bodens oder des un­bebau­ten Grund­stücks­teils bei be­bau­ten Grund­stücken.

Der Grund zur nicht mög­lichen isolier­ten Betrach­tung von Häusern oder Woh­nungen liegt in der juristi­schen De­fini­tion eines Grund­stücks, die ein Grund­stück als abge­grenzten Teil der Erd­ober­fläche betrach­tet, zu dem grund­sätz­lich alles gehört was sich über oder unter der Erd­ober­fläche befindet und fest mit dem Grund- und Boden ver­bunden ist. Wesentliche Bestandsteile des Grundstücks sind somit nicht einzeln verkehrsfähig.

Hinweis:

Tatsächlich werden bei einer Wertermittlung nicht nur Häuser oder Wohnungen bewertet. Häuser und Wohnungen werden bei Verkehrswertermittlungen als zeitlich befristete bauliche Anlagen auf Grundstücken betrachtet, die in einigen Fällen und je nach Alter und Struktur auch in den Hintergrund geraten können.

In Aus­nahme­fällen kann es dennoch um den Wert eines Hauses oder einer Woh­nung gehen. Dies ist beispielsweise dann der Fall wenn ein Haus oder eine Woh­nung uner­laubt oder un­beab­sichtigt auf frem­den Grund- und Boden errich­tet wurden. Hier kann ein Haus­wert oder ein Wohnungs­wert ermittelt werden, in dem die Verkehrs­werte des Grund­stücks mit und (fiktiv) ohne dem Haus/der Wohnung bestimmt und vonein­ander in Abzug gebracht werden. Man spricht hier von einem so­genann­ten Diffe­renz­wert.

Sobald sie also ohne weitere Erläu­terung einen Sach­verstän­digen mit Ermitt­lung des Haus­werts beauf­tragen, müsste er rich­tiger­weise den Diffe­renz­wert ermitteln.

In einigen Fällen ist auch von einem Verkaufswert die Rede. Hier ist die Ver­wirrung besonders deut­lich. Da es keine verschie­denen Defini­tionen und Interpre­tationen von Verkehrs- oder Markt­werten gibt, kann ledig­lich vermu­tet werden, was sich dahinter ver­ber­gen soll.

Zwar ist vor allem in inter­natio­nalen Ver­öffent­lichungen von einem "Highest Use" die Rede, bei dem nicht immer die tat­säch­liche Grund­stücks­nutzung sondern die Nut­zung ange­nommen werden soll, zu der der höchste Kauf­preis erzielt werden könnte. (Wobei auch bei einem gewöhn­lichen Geschäfts­verkehr als Grundlage der Verkehrswertermittlung nicht gerade von der Vernich­tung von Vermögen­werten ausgegangen wird.) Ob eine Nutzungsänderung bei einem "Verkaufswert" in Betracht gezogen wird, ist jedoch fraglich.

Zum anderen kann der Verkaufs­wert auch als ein "bester Preis" betrach­tet werden, der von den Be­teilig­ten bei einem Ver­kauf/Kauf mit Unterstützung ausge­han­delt werden kann. Für den Ver­käufer wäre er dann ein Preis, der am weitesten über dem Markt­wert und für den Käufer ein Preis, der am weitesten unter dem Markt­wert aus­fällt, wobei zur Fest­stel­lung der Markt­wert natür­lich erst be­kannt sein müsste. Je nach Sicht­weise der Be­teilig­ten hätte der "Verkaufswert" also eine voll­kommen unter­schied­liche Bedeu­tung.

Gut zu wissen:

Der Begriff "Verkaufswert" wird gerne in Maklerkreisen verwendet. Hiermit soll einem Kunden (Verkäufer) suggeriert werden, dass zwischen einem tatsächlich höheren (oder niederigen Wert) und einem Markt- oder Verkehrswert unterschieden wird. Tatsächlich wird hierbei versucht, auf den Kunden in eigener Sache einzuwirken.

Der Marktwert von Immobilien ist eine spezifische Unterart des Marktwertes, der einem Wirtschaftsobjekt auf einem Markt durch den Marktpreis von den Marktteilnehmern beigemessen wird. Wirtschaftsobjekt sind Wohn- oder Gewerbeimmobilien, Markt ist allgemein der Immobilienmarkt, speziell der Wohnungsmarkt und Marktteilnehmer sind die Anbieter und Nachfrager nach Immobilien.

Für Grundstücks-, Gebäude- und Immobilienbewertungen werden folgende Definitionen verwendet:

• Steuerrecht: Der Marktwert kann nach der Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) und den ergänzenden Hinweisen der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006) ermittelt werden.

Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck (wie beim Notverkauf) oder sonstigen Zwängen (wie bei der Zwangsversteigerung) stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen (kein Liebhaberwert). Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilien anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Gutachterausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.

Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt. Wesentliche Datengrundlagen liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.

Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (sog. „Jedermannswert“). Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie stellt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dar.

Grundsätzlich können Makler und Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Ein gerichtstaugliches Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB muss von Behörden und Gerichten anerkannt werden. Eine Besonderheit haben Gerichte bei der Auftragsvergabe. Diese müssen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachten zuerst öffentlich bestellte Sachverständige anfragen. Erst wenn keiner verfügbar ist, kann der Auftrag an zertifizierte oder freie Sachverständige vergeben werden.[5]

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Bei gleichartigen Immobilien (insbesondere bei unbebauten Grundstücken), ggf. auch bei Eigentumswohnungen in gleicher Lage findet das Vergleichswertverfahren Anwendung. Investoren verwenden für ihre Kalkulation das Residualwertverfahren.

In Österreich ist der Verkehrswert einer Liegenschaft als Preis anzusehen, der bei der Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswerts außer Betracht zu bleiben (§ 2 LGB).[6]

In der Schweiz ist der amtliche Wert in erster Linie ein Steuerwert, der von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt wird und als Grundlage zur Erhebung von Liegenschafts- und Vermögenssteuern dient. Die Immobilienbewertung erfasst sowohl Gebäude als auch Grundstücke und erfolgt durch Beurteilung der Liegenschaft nach einem bestimmten Punktesystem. Nach baulichen Veränderungen wird der amtliche Wert neu festgelegt. Der „absolute Landwert“ richtet sich nach der effektiven Grundfläche in Quadratmetern und dem Quadratmeterpreis. Er umfasst die Grundstückkosten mit oder ohne Kosten für Parzellierung und Erschließung. Der absolute Landwert wird meistens durch statistische Erhebungen und Vergleich mit anderen Grundstücken festgelegt. Bei der Immobilienbewertung von bebauten Grundstücken wird häufig der „relative Landwert“ verwendet. Nach einem bestimmten Schlüssel wird die Lageklasse ermittelt, welche die lagespezifischen Faktoren des Grundstücks wie Orientierung, Aussicht, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr usw. einschließt. Der relative Landwert ist eine Prozentzahl, welche den Grundstückswert unabhängig von der Grundstücksfläche im Verhältnis zum Mietwert (direkte Methode) oder zum Gesamtanlagewert (indirekte Methode) von Grundstück und Liegenschaft darstellt.

In der Europäischen Union ist unter Marktwert „der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“.[7]

Die TEGoVA als europäischer Zusammenschluss der Verbände der Immobilienbewerter definiert den Marktwert als „der geschätzte Betrag, zu dem ein Vermögensgegenstand in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“.[8]

Ist der Marktwert höher als Verkehrswert?

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Wie wird der Marktwert ermittelt?

Ist Verkehrswert gleich Verkaufspreis?