Wohnbaufläche gleich bauland

Nicht alle Flächen sind Bauland und dürfen ohne Weiteres bebaut werden. Diese Grundstücke gelten als nicht erschlossen und werden als Ackerland oder Bauerwartungsland bezeichnet. Durch die Uwandlung in Bauland kann allerdings ein wesentlich höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Wie genau das funktioniert und mit welchen Kosten das verbunden ist, verraten wir Ihnen in unserem Beitrag auf Praxiswissen Immobilienverkauf.

Wann ist eine Fläche Ackerland und wann Bauland?

Ackerland ist eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. Es gehört zu den Kulturlandschaften und wird beispielsweise regelmäßig mit landwirtschaftlichen Geräten bearbeitet. Bauland hingegen ist für das Errichten von Gebäuden geeignet und entsprechend erschlossen.

Was gilt als Ackerland?

Ackerland wird als Anbaufläche genutzt, wobei in manchen Fällen von einem Acker (z. B. Rübenacker), in anderen Fällen von einem Feld (z. B. Rapsfeld) gesprochen wird. Zudem gibt es Grünland, das keine Ackerfläche im eigentlichen Sinne ist, da es nicht immer wieder neu bestellt wird (Streuobstwiesen, Weideland). Nicht nur Landwirte besitzen Ackerland, sondern auch Stallbesitzer und Käufer, die das Land für den Eigenbedarf bewirtschaften möchten.

Diese Flächen befinden sich meist im Außenbereich von Gemeinden. Sie sind nicht durch regulär befahrbare Straßen und Zuwege oder Versorgungsanschlüsse erschlossen. In einigen Fällen sind beispielsweise Wasserleitungen vorhanden, etwa für Viehtränken oder Stallanlagen. Diese erfüllen aber nicht die Voraussetzungen, die an Versorgungsleitungen für Wohngebiete gestellt werden.

Wenn Gemeinden wachsen und neue Wohngebiete entstehen sollen, kann Ackerland in Bauland umgewidmet werden. Dadurch wird Ackerland zu einer interessanten Geldanlage, denn durch die Umwandlung in Bauland steigen die Quadratmeterpreise der Flächen stark an.

Praxiswissen-Tipp

Besitzer von Ackerland oder Grünland können in manchen Fällen darauf spekulieren, dass die Flächen irgendwann zu Bauland werden und sich dann gut verkaufen lassen.

Was ist Bauland?

Der Begriff Bauland bezeichnet Flächen (eines oder mehrere Grundstücke), die bestimmte rechtliche und natürliche Voraussetzungen erfüllen, sodass eine Wohnbebauung möglich ist. Für das Bauland hat die jeweilige Gemeinde einen Bebauungsplan erstellt und die Erschließung ist geplant oder bereits vorhanden.

Ein Grundstück kann dann als Bauland gelten, wenn:

• es im Bebauungsplan der Gemeinde als Bauland ausgewiesen wurde
• es eine Baulücke in einem schon mehrheitlich bebauten Gebiet darstellt
• keine natürlichen Hindernisse der Bebauung entgegenstehen (z. B. Flüsse, Böschungen, Dämme)
• es als Bauland erschlossen werden kann (Versorgungsleitungen, Straßen)

Bevor das Ackerland zu Bauland wird

Gilt für ein Grundstück ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan, dann handelt es ich um Rohbauland, das aber noch nicht erschlossen wurde. Erst wenn die Anbindung an die öffentliche Versorgung erfolgt ist, spricht man von baureifem Land. Hier ist also schon alles vorbereitet und es muss nur noch gebaut werden. Solche Flächen erzielen beim Verkauf die höchsten Preise. Flächen, die nicht erschlossen sind und auch noch nicht als Bauland ausgewiesen sind, können Bauerwartungsland darstellen.

Bei Bauerwartungsland wird erwartet, dass diese Areale zu Bauland werden, weil das beispielsweise ein Flächennutzungsplan so vorgesehen hat. Der Flächennutzungsplan allein schafft aber kein Baurecht und somit sind Areale, welche der Flächennutzungsplan zum Bebauen vorsieht, für die es aber noch keinen Bebauungsplan gibt, nur Bauerwartungsland - oft Ackerflächen.

Ackerland zum Grundstück erschließen

Das Erschließen eines Grundstücks meint das Bereitstellen von Versorgungsmöglichkeiten, wie Wasser und Abwasser, Elektrizität und Gas sowie der Anschluss an eine Straße. Die Erschließung wird dabei meist durch die Gemeinde oder Versorgungsbetriebe initiiert. Die Kosten trägt mehrheitlich der Eigentümer.

Umwandlung von Ackerland zu Bauland beantragen

Wie geht üblicherweise die Umwandlung von Ackerland zu Bauland vonstatten? Wer einen Acker kaufen und diesen zu Bauland machen möchte, steht vor einigen Hindernissen, denn die ansässige Gemeinde muss dem zustimmen. Das Grundstück wird erst dann zum Bauland, wenn das Areal als Bauland ausgewiesen wird. Das geschieht meistens dann, wenn die zuständige Gemeinde auch einen Bedarf sieht, etwa weil andere Baugebiete bereits vollständig ausgelastet sind.

Wenn die Gemeinde noch über genügend Bauflächen verfügt, dann können höchstens Baulücken erschlossen werden. Der Gemeinderat beschließt die Umwidmung der Flurstücke und gibt diese im Gemeindeanzeiger bekannt.

Folgende Voraussetzungen sollten erfüllt sein, wenn Sie Ackerland zu Bauland machen möchten:

• das Grundstück sollte nicht im Außenbereich der Gemeinde liegen
• es gibt kaum andere Bauflächen in der Gemeinde
• es gibt einen Flächennutzungsplan und der sieht das Grundstück als Baufläche vor
• andernfalls muss eine Änderung des Flächennutzungsplans beantragt werden
• es muss einen Bebauungsplan geben, der das Grundstück umfasst
• ansonsten muss ein Bebauungsplan bei der Gemeinde beantragt werden
• dann folgt ein Umlegungsverfahren nach § 46 BauGB, bei dem die Eigentümer zu ihren Wünschen bei der Grundstücksneubemessung angehört werden

Bauland im Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan kann beim Planungsamt der Gemeinde eingesehen werden. Er regelt die Art der Bodennutzung im gesamten Gemeindegebiet und ist der vorbereitende rechtliche Rahmen für den späteren Bebauungsplanung. Bei der Erstellung des Flächennutzungsplans sind die übergeordneten Planungsebenen zu berücksichtigen: Auf Landesebene ist dies der Landesentwicklungsplan, auf regionaler Ebene der Regionalplan. Ein Flächennutzungsplan weist Areale etwa als Wohngebiet aus.

Wie wird ein Grundstück zu Bauland - das Umlegungsverfahren

Wenn die Gemeinde beschließt, ein Areal als Baugrundstück auszuweisen, dann findet ein Umlegungsverfahren statt. Hier werden die Grundstücke so umgestaltet, dass diese dann unter Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben bebaut werden dürfen. Beteiligt werden alle betroffenen Eigentümer.

Nach dem Abzug von öffentlichen Flächen (z.B. Straßen) erhalten Grundstückseigentümer neu vermessene und zugeschnittene Grundstücke, die dann erschlossen und zum Bebauen genutzt werden können. Die Gemeinde kann das Umlegungsverfahren auch anordnen, wofür Umlegungsausschüsse gebildet werden.

Der Bebauungsplan regelt, welche Flächen als öffentliche Flächen gelten sollen. Neben Straßen sind das auch Grünflächen oder Spielplätze. Diese werden beim Umlegungsverfahren der Gemeinde zugeteilt. Aus der restlichen Fläche entstehen die neuen Grundstücke. Jeder Eigentümer erhält einen Anteil, der in etwa seinem vorherigen Anteil an der Umlegungsmasse (der vorherigen Gesamtfläche) entspricht. Das Umlegungsverfahren ist gebührenfrei.

Änderungen im Flächennutzungsplan

Wenn der Flächennutzungsplan ein Grundstück oder mehrere Areale nicht als bebaubar ausweist, dann kann der Grundstückseigentümer eine Änderung des Flächennutzungsplans beantragen. Will ein Grundstückseigentümer Ackerland zu Bauland machen, dann muss er diesen formlosen Antrag bei der Gemeinde einreichen. Zuständig ist der Ausschuss für Bau, Planung, Umwelt und Wirtschaft der Gemeinde.

Dieser fasst einen Änderungsbeschluss, hört die Öffentlichkeit an (Bekanntgabe z.B. in der Gemeindezeitung) und bezieht Stellungnahmen von Behörden oder anderen Trägern ein. Es wird ein Entwurf des neuen Flächennutzungsplans erstellt, der nach einigen weiteren Zwischenschritten durch die Gemeinde beschlossen wird.

Ob solch ein Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplans Aussicht auf Erfolg hat, sollte zuvor mit Entscheidungsträgern der Gemeinde besprochen werden. Denn eine beantragte Prüfung oder Änderung des Flächennutzungsplans ist mit Kosten verbunden.

Im Antrag sollte das eigene Vorhaben beschrieben werden, was durch die Umwidmung der Grundstücksflächen umgesetzt werden soll. Idealerweise sollte auch dargestellt werden, wie sich dies positiv auf die Gemeinde auswirken könnte, denn private Interessen sind für die Gemeinde zweitrangig.

Änderungen im Bauplan

Der Baunutzungsplan ist ein vorbereitender Bauplan. Während der Flächennutzungsplan sich auf die gesamte Gemeinde bezieht, spezifiziert der Bauplan die Bebauung einzelner Siedlungen genauer. Wenn der Flächennutzungsplan vorsieht, dass ein Areal bebaut werden kann, aber ein konkreter Bebauungsplan fehlt, dann kann dieser ebenfalls beantragt werden.

Auf Antrag erstellt also die Gemeinde einen Bauplan, arbeitet einen Entwurf aus und beschließt diesen über mehrere Zwischenschritte. Er legt fest, welche Flächen von der Bebauung freigehalten werden müssen und wie das Bebauen der Grundstücke möglich ist.

Ackerland zu Bauland machen – Kosten

Wenn Grundstückseigentümer Ackerland zu Bauland machen, kommen einige Kosten auf sie zu, unter anderem Kosten für die Erschließung. Wird ein Grundstück erschlossen, dann müssen Bauherren die anfallenden Kosten dafür an die Kommune zahlen. Denn schließlich wird das Areal an das Strom- und Wassernetz, andere technischen Netze und die Straße angeschlossen. Die Kosten werden als Erschließungsbeitrag bezeichnet.

Die Eigentümer des Grundstückes erhalten dann einen Bescheid über die Erschließungskosten, der auch noch einige Zeit nach Abschluss der Erschließung zugestellt werden kann. Die Kosten variieren stark, etwa danach, ob erst noch eine Straße zum Grundstück gebaut werden muss oder wie viele Meter Rohrleitungen notwendig sind.

Konkrete Kostenpunkte bei der Erschließung sind:

• Erschließungskosten für Gas: Dies sind keine Standardkosten, da nicht jedes Haus einen Gasanschluss benötigt. Wer einen Anschluss an das Gasnetz benötigt, muss etwa 2000 Euro zahlen.
• Kosten für den Stromanschluss: Die Kosten für den Anschluss an das Stromnetz liegen etwa bei 2000 bis 3000 Euro. Müssen Leitungen über weite Strecken verlegt werden, dann erhöhen sich die Ausgaben.
• Wasser: Unbedingt notwendig ist der Anschluss an die Wasserversorgung. Je nachdem, wie weit der nächste Anschluss entfernt ist, fallen Kosten in Höhe von 2000 bis 5000 Euro an.
• Telekommunikation: Die Kosten für den Telefonnetzanschluss liegen oft unter 1000 Euro.
• es muss einen Bebauungsplan geben, der das Grundstück umfasst
• ansonsten muss ein Bebauungsplan bei der Gemeinde beantragt werden
• dann folgt ein Umlegungsverfahren nach § 46 BauGB, bei dem die Eigentümer zu ihren Wünschen bei der Grundstücksneubemessung angehört werden

Manchmal übernehmen Gemeinden einen Teil der Erschließungskosten, etwa wenn sie das Errichten von Immobilien attraktiv machen möchten.

Praxiswissen-Tipp

Wird Ackerland zu Bauland umgewidmet und anschließend Erschlossen, kann der Eigentümer die anfallenden Erschließungskosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen steuerlich absetzen.

Kosten für Vermessung, wenn ein Grundstück zu Bauland wird

Soll aus Ackerland wirklich Bauland werden, dann muss das Grundstück zuerst vermessen werden, was mit Gebühren verbunden ist. Diese können bis zu mehreren tausend Euro betragen. Notwendig sind in manchen Fällen Abrissarbeiten oder das Fällen von Bäumen. Dafür sind zum einen gebührenpflichtige behördliche Genehmigungen erforderlich, zum anderen entstehen durch die Abriss und Fällarbeiten weitere Kosten. Solche Arbeiten sind zwar nicht verpflichtend, wenn Sie Bauland verkaufen, aber Käufer werden Grundstücke bevorzugen, die bereits zum Bauen vorbereitet sind.

Zu erwartender Gewinn, wenn Sie Ackerland als Bauland verkaufen

Wurde Ackerland zu Bauland umgewidmet, lassen sich damit wesentlich höhere Verkaufspreise erzielen. Denn das Bauland ist mehr wert als eine Acker- oder Wiesenfläche. Etwa 4 bis 5 Euro kostet der Quadratmeter an Ackerfläche, wobei sich auch hier jährlich Preissteigerungen von ca. 10% ergeben.

Ein Quadratmeter an Bauland hingegen kostet ca. mindestens 50 Euro, was jedoch regional stark schwankt. In stark nachgefragten Regionen kann der Quadratmeter Bauland schnell mehrere hundert Euro kosten. Die genauen Preise finden Grundstücksbesitzer in der Bodenrichtwertkarte.

Ackerland zu Bauland zu machen lohnt sich vor allem dort, wo auch eine Nachfrage nach bebaubaren Grundstücken besteht - in städtischen Regionen oder Gemeinden, die an große Städte angrenzen. In kleinen Dörfern oder Regionen mit Bevölkerungsrückgang könnte es passieren, dass die Kosten der Vermessung und Erschließung des Baulandes höher sind als der damit erzielte Gewinn beim Verkauf des Baulands.

Praxiswissen-Tipp

Bevor Sie in Ackerland investieren, rechnen Sie genau durch, wie hoch die Kosten für die Erschließung sind und stellen sie diese dem zu erwartenden Gewinn gegenüber.