Wie muss ein Garten übergeben werden

“Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen" stand lapidar in einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus. Nach dem Auszug der Mieter war der Eigentümer des Hauses der Auffassung, dass seine ehemaligen Mieter dieser Pflicht ganz und gar nicht nachgekommen waren. Er holte diverse Kostenvoranschläge ein und klagte auf Schadenersatz, hatte damit jedoch vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf keinen Erfolg.

Haben die Parteien lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gem. §§ 133, 157, 242 BGB nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa:

• Rasen mähen,
• Unkraut jäten und
• das Entfernen von Laub (LG Hamburg, ZMR 2003, 265; LG Wuppertal, WuM 2000, 353; LG Siegen, WuM 1991, 85; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 535, Anm. 22/7.1 (Stand 4/03); Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rn. 274).

Andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Es kommt also auf die Vertragsgestaltung an

Soll der Mieter für bestimmte Teile der Gartenpflege, die über das Rasen mähen oder Unkraut zupfen hinausgehen, verantwortlich sein, müssen die Tätigkeiten im Mietvertrag oder einer Individualvereinbarung möglichst genau beschrieben werden.

• Ist zum Beispiel ein Gartenteich vorhanden, so kann der Vermieter vertraglich konkret festlegen, wann und wie der Gartenteich gereinigt werden muss.
• Soll die Grenzhecke zum Nachbarn eine bestimmte Höhe nicht überschreiten, so kann der Mieter zum regelmäßigen Beschnitt verpflichtet werden.

Dies sind zwei konkrete vertragliche Vereinbarungen, an die sich der Mieter halten muss.

Dies kann soweit gehen, dass der Vermieter die Gartenpflege unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vollständig delegiert. Dies hatte ein Frankfurter Vermieter getan. Der Mieter hatte im Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen somit wenn nötig auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen. Zudem hatte er, da hinsichtlich des Umfangs der Arbeiten auf § 2 Nr. 10 BetrKV Bezug genommen wurde, auch die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu tragen. (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04 in NZM 2005,3).

Möchte der Vermieter die größtmögliche Kontrolle über das Aussehen und die Pflege des Gartens behalten, sollte er die Aufgaben nicht an seinen Mieter delegieren. Denn fehlt eine vertragliche Vereinbarung zur Pflege des Gartens, ist es Sache des Vermieters den Gärtner vorbeizuschicken, um die Außenanlagen des Hauses zu pflegen. Er ist in diesem Fall berechtigt, die anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wenn der Mietvertrag eine solche Kostenübernahme vorsieht, hier durch Bezugnahme auf besagte Nummer 10 der Betriebskostenverordnung.

Rückgriff auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung

Auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung (Gartenpflege) kann zur Auslegung der vom Mieter geschuldeten Pflegemaßnahmen nicht zurückgegriffen werden, weil es sich hierbei um eine Bestimmung des Betriebskostenrechts handelt, die den Umfang der vom Mieter im Wege der Abrechnung zu tragenden Kosten der Gartenpflege, zu denen nach der Aufzählung der einzelnen Kostenpositonen auch Instandhaltungsmaßnahmen gehören, lediglich unter preisrechtlichen Gesichtspunkten festlegt. Für die Frage, welchen Inhalt eine dem Mieter übertragene Pflegepflicht hat, gibt sie nichts her. Ob die Parteien den Inhalt der vom Mieter übernommen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisieren könnten, mag dahinstehen, da der Mietvertrag eine derartige Verknüpfung nicht enthält.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist davon auszugehen, dass die aufgeführten Arbeiten in einem vom Vermieter eingeholten Angebot (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die dem Mieter vertraglich auferlegt waren. Auch die in Ansatz gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels Hochdruckreiniger zählen nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen. Einerseits ist die Pflege der Terrasse bereits begrifflich nicht in der “Pflege des Gartens“ enthalten (LG Siegen, a.a.O.). Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache Pflegemaßnahmen.

Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen läßt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O.). Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (vgl. Blank, Mietrecht von A – Z, 17. Aufl., 2003), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss (LG Köln, WuM 1996, 402; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 364).

Quelle OLG Düsseldorf: Urteil vom 07.10.2004 - 10 U 70/04