Was kann man gegen eine Zwangsversteigerung tun?

Können sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht über die weitere Verwendung von Nachlassimmobilien einigen, kann der Verkauf über die Teilungsversteigerung erzwungen werden. Unterm Strich geht diese Lösung jedoch oftmals zu Lasten aller Erben. Wir erläutern die Strategien, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern.

Weshalb Sie eine Teilungsversteigerung verhindern sollten

Geht es um Immobilien im Nachlass, ist Streit in der Erbengemeinschaft oftmals vorprogrammiert, denn nur selten ziehen alle Miterben an einem Strang und sind einer Meinung, was die künftige Nutzung der Immobilien angeht. Besteht jedoch Uneinigkeit darüber, ob sie verkauft werden sollen oder nicht, sind verkaufswillige Miterben zunächst einmal nicht handlungsfähig, denn ein Verkauf auf eigene Faust ist nicht möglich. Ein Ausweg bietet sich über die Teilungsversteigerung an, denn sie ermöglicht es, auch die Immobilie ohne Zustimmung der Miterben via Verkauf liquide zu machen. Das Problem dabei: Unterm Strich profitiert in der Regel keiner der Beteiligten von der Versteigerung. Sie verursacht mitunter hohe Kosten, trägt nicht selten weiterhin zu Streit bei und zieht sich üblicherweise über mehr als ein Jahr hin – und nach Versteigerung wird der Erlös beim Gericht hinterlegt. Vor allem kommt es häufig vor, dass die Immobilie weit unter Wert versteigert wird. Es kann daher sinnvoll sein, die Teilungsversteigerung zu verhindern. Wir erläutern, welche Strategien es hierfür gibt.

Teilungsversteigerung – was bringt sie ?

Es erscheint zunächst einleuchtend: Geht die Einigung der Erbengemeinschaft über die Aufteilung des Nachlasses nicht voran, weil die Miterben hinsichtlich der Verwendung der dazu gehörenden Immobilien keinen gemeinsamen Nenner finden, muss der Grundbesitz verkauft werden. Damit wird es möglich, den Erlös entsprechend der Erbquoten zu verteilen. Doch so einfach ist dies nicht, denn über den Verkauf muss Einigkeit herrschen.

Diese Vorgabe, die für den Verkauf von Immobilien aus dem Nachlass gilt, können Miterben jedoch umgehen, indem sie beim zuständigen Gericht die Teilungsversteigerung beantragen. Daran kann sie zunächst einmal niemand hindern. Miterben haben allerdings Möglichkeiten, in den weiteren Ablauf der Teilungsversteigerung einzugreifen und das Verfahren zu verzögern oder sogar zu verhindern. 

Warum die Teilungsversteigerung verhindern ?

Eine Teilungsversteigerung führt oftmals dazu, dass die Immobilie zu 50 % oder weniger unter Wert zugeschlagen wird. Zudem fallen Kosten für das Verfahren an. Das bedeutet unterm Strich: Jeder Miterbe erhält deutlich weniger, als bei einer anderen Vorgehensweise möglich wäre.

Hinzu kommt, dass sich das Verfahren in der Regel mindestens über ein Jahr hinzieht – und dabei ist die für die Auszahlung des Verkaufserlöses erforderliche Einigung der Miterben auf einen Teilungsplan noch nicht eingerechnet. Kommt es zu keiner Einigung, muss eine Erbteilungsklage über die Erlösverteilung geführt werden – und dies kann schlimmstenfalls dazu führen, dass sich die Auszahlung des Anteils am Immobiliennachlass um Jahre verzögert. Hinzu kommen die Anwaltskosten, die mit einem solchen Verfahren einhergehen und die den Erlös weiter zusammenschmelzen lassen. 

Wie können Erblasser die Teilungsversteigerung verhindern ?

Gehören Immobilien und andere nicht teilbare Wertgegenstände zum Vermögen, können Erblasser einige Vorkehrungen treffen, um eine spätere Teilungsversteigerung zu verhindern.

So kann der Erblasser gemäß § 2048 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Teilungsanordnung ins Testament aufnehmen, die vorgibt, wie die Miterben mit Immobilien umgehen sollen. So kann beispielsweise ein Haus nur einem Erben zugedacht werden, während die anderen Erben liquides Vermögen erhalten. Eine Teilungsanordnung kann laut § 2044 BGB auch ein Auseinandersetzungsverbot beinhalten und gilt für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren nach dem Tod des Erblassers. Sind die Miterben nicht darüber einig, sich über diese Anordnungen hinwegzusetzen, ist eine Teilungsversteigerung gemäß § 2044 BGB nicht möglich. 

Wie können Erben die Teilungsversteigerung verhindern ?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um eine Teilungsversteigerung doch noch zu verhindern. Die Gütliche Einigung mit dem Miterben, der den Antrag gestellt hat, die Drittwiderspruchsklage oder ein durch ein eingetragenes Nießbrauchrecht im Grundbuch.

Gütliche Einigung mit dem Miterben, der den Antrag gestellt hat

Das Verfahren zur Teilungsversteigerung kann jederzeit abgebrochen werden – solange der Zuschlag beim Versteigerungstermin noch nicht erteilt wurde. Da sich der Ablauf der Teilungsversteigerung über ein Jahr und länger hinzieht, ist es zumindest nicht auszuschließen, dass der verkaufswillige Miterbe seine Meinung noch einmal ändert. Dies erfordert jedoch viel Verhandlungsgeschick seitens der Miterben, die eine Versteigerung verhindern wollen.

Drittwiderspruchsklage

Waren die Miterben ehemalige Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), kann die Teilungsversteigerung gemäß §771 Absatz 1, 3 Zivilprozessordnung (ZPO) verhindert werden, wenn sie unberechtigt ist. Dieses Verfahren ist allerdings aufwändig und kann daher zu hohen Kosten für Anwalt und Gericht führen.

Nießbrauchrecht im Grundbuch

Ist im Grundbuch ein Nießbrauchrecht am Erbe eingetragen, kann die Teilungsversteigerung laut § 1066 Absatz 2 BGB nur gemeinsam mit dem Nießbrauchnehmer beantragt werden. Lehnt er dies ab, ist die Teilungsversteigerung nicht möglich.

Wie lässt sich die Teilungsversteigerung verzögern ?

Die Teilungsversteigerung lässt sich wie beschrieben nur unter wenigen Voraussetzungen vermeiden. Es kann jedoch erfolgversprechend sein, das ohnehin langwierige Verfahren zu verzögern. So verschaffen sich Miterben Zeit, um am Ende doch noch den Antragsteller umzustimmen und zur Einstellung des Verfahrens zu bewegen. Folgende Möglichkeiten gibt es:

Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens

Gemäß § 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) können Miterben beantragen, dass das Verfahren vorübergehend eingestellt wird. Sie müssen den Antrag innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Information über die Teilungsversteigerung beim zuständigen Gericht stellen.

Erfolg haben sie damit allerdings nur, wenn dies „unter Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint”. Können die Miterben den Antrag erfolgreich durchsetzen, ruht das Verfahren maximal sechs Monate. Danach kann die Einstellung erneut beantragt werden.

Die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung kann gemäß § 180 Absatz 3 ZVG auch erfolgen, wenn das Wohl eines Kindes gefährdet ist. Dieser Absatz bezieht sich aber auf Ehegatten, die im Rahmen der Scheidung die Teilungsversteigerung verhindern wollen.

Beitritt zur Teilungsversteigerung

Stellt ein Erbe den Antrag auf Teilungsversteigerung, haben die übrigen Miterben die Möglichkeit, dem Verfahren beizutreten. Sie haben dann die Möglichkeit, den Zuschlag bei der Teilungsversteigerung über eine Einstellungsbewilligung zu verhindern. Der Beitritt muss beim zuständigen Gericht beantragt werden, zudem müssen die Beitretenden den Antragsteller spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin über ihren Antrag informieren. 

Fazit

Es ist schwierig, eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Dies kann zudem mit viel Stress und zusätzlichen Kosten einhergehen und eine Gewissheit besteht nicht. Über den Verkauf des Erbteils haben Sie jedoch die Möglichkeit, Ihren Anteil am Erbe zügig und unkompliziert zu erhalten. Überdies lohnt sich der Verkauf auch meist in finanzieller Hinsicht gegenüber einer Teilungsversteigerung.

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