Gartenpflege Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
Haben Ihre Mieter einen Garten mit gemietet? Dann sind sie auch für die Pflege und Gestaltung verantwortlich. Doch nicht unbedingt für größere Arbeiten. Eine klare Formulierung im Mietvertrag definiert Rechte und Pflichten für beide Parteien.
Gehört zu einer vermieteten Wohnung im Zwei- oder Mehrfamilienhaus auch ein Garten, können Vermieter dessen Nutzung - und Pflege - auf den Mieter übertragen. Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich das Recht zur Mitbenutzung festgehalten wurde, dürfen Mieter auch die Vorteile der Gartennutzung genießen. Anders sieht es hingegen bei Mietern von Einzel-, Doppel- oder Reihenhäusern aus. Sie mieten den Garten in der Regel automatisch mit. Der Mietvertrag schreibt vor, welche Rechte und Pflichten mit der Nutzung des Gartens verknüpft sind.
Diese Gartenarbeiten muss der Mieter erledigen
Einigen sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag beispielsweise darauf, dass sich der Mieter um die Pflege des Gartens kümmern muss, ist der Außenbereich automatisch Teil der Mietsache. Der Mieter verpflichtet sich damit, den Garten in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§535 BGB). Das bedeutet in der Regel, er darf den anvertrauten Garten nicht verkommen oder verwildern lassen. Allerdings ist der Mieter nur verpflichtet, Gartenarbeiten zu erledigen, die weder Fachkenntnisse erfordern noch viel Geld kosten. Dazu zählen beispielsweise das Mähen des Rasens, Unkraut jäten, Laub entfernen oder das Umgraben und Pflegen von Beeten.
Mieter sorgt für Gartengeräte
Die hierzu notwendigen Gartengeräte und -werkzeuge wie Rasenmäher, Sparten oder Rechen muss sich der Mieter selbst zulegen. Wie intensiv er dann die Gartenpflege betreiben muss, legt das Gesetz nicht fest. Der Eigentümer darf ihm hier auch keine konkreten Vorgaben machen.
Gestaltung darf Mieter in die Hand nehmen
Hat der Mieter den Außenbereich mitgemietet, darf er diesen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben auch nutzen. Sowohl das Aufstellen von Spielgeräten wie Schaukel und Rutsche als auch die Bepflanzung des Garten nach eigenen Vorstellungen sind größtenteils erlaubt. Einschneidende Umgestaltungen wie das Fällen von Bäumen, das Aufstellen eines Gartenhauses oder das Anlegen eines Teiches müssen hingegen mit dem Vermieter vereinbart werden.
Größere Arbeiten muss der Vermieter übernehmen
Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, ist der Vermieter grundsätzlich für die gesamte Pflege des Gartens verantwortlich. Enthält der Vertrag hingegen eine allgemeine Formulierung wie "der Mieter übernimmt die Gartenpflege", fallen aufwendige Arbeiten wie das Fällen bzw. Beschneiden eines hochgewachsenen Baumes oder das Vertikutieren und Neuanlegen des Rasens in die Verantwortung des Vermieters. Doch in manchen Verträgen werden auch solche Gartenarbeiten ausdrücklich auf den Mieter übertragen. Im anderen Fall ist der Eigentümer berechtigt, anfallende Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umzulegen.
Mieter darf eigene Pflanzen mitnehmen
Hobbygärtner stecken oft viel Arbeit, Geld und Zeit in die Gartenpflege. Viele von ihnen möchten deshalb die mühsam gehegten Pflanzen bei einem Umzug mitnehmen. Dieses Recht steht dem Mieter auch zu. Die eigenhändig gesetzten Blumen, Sträucher oder Bäume bleiben Eigentum des Mieters - auch nach dessen Auszug. Ausnahmen bilden nur tief verwurzelte Sträucher und Bäume, die sich nur mit erheblichem Aufwand entfernen lassen und dabei den umliegenden Gartenbereich beschädigen würden.
Diese Pflanzen gehen nach dem Ende des Mietverhältnisses in den Besitz des Vermieters über. Entfernt der Mieter Teile der Bepflanzung, muss er den Garten so weit wie möglich wieder in den Zustand zurückversetzen, in dem er ihn beim Einzug übernommen hat. Aufgestellte Spielgeräte, angelegte Teiche oder Baumhäuser müssen dann ebenfalls ab- bzw. zurückgebaut werden. Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen e. V.
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“Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen" stand lapidar in einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus. Nach dem Auszug der Mieter war der Eigentümer des Hauses der Auffassung, dass seine ehemaligen Mieter dieser Pflicht ganz und gar nicht nachgekommen waren. Er holte diverse Kostenvoranschläge ein und klagte auf Schadenersatz, hatte damit jedoch vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf keinen Erfolg. Haben
die Parteien lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gem. §§ 133, 157, 242 BGB nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa: Andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Soll der Mieter für bestimmte Teile der Gartenpflege, die über das Rasen mähen oder Unkraut zupfen hinausgehen, verantwortlich sein, müssen die Tätigkeiten im Mietvertrag oder einer
Individualvereinbarung möglichst genau beschrieben werden. Dies sind zwei konkrete vertragliche Vereinbarungen, an die sich der Mieter halten muss. Dies kann soweit gehen,
dass der Vermieter die Gartenpflege unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vollständig delegiert. Dies hatte ein Frankfurter Vermieter getan. Der Mieter hatte im Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen somit wenn nötig auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen. Zudem hatte er, da hinsichtlich des Umfangs der Arbeiten auf § 2 Nr. 10 BetrKV Bezug genommen wurde, auch die Kosten für
die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu tragen. (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04 in NZM 2005,3). Möchte der Vermieter die größtmögliche Kontrolle über das Aussehen und die Pflege des Gartens behalten, sollte er die Aufgaben nicht an seinen Mieter delegieren. Denn fehlt eine vertragliche Vereinbarung zur Pflege des Gartens, ist es Sache des Vermieters den Gärtner vorbeizuschicken, um die Außenanlagen des Hauses zu pflegen. Er ist in diesem
Fall berechtigt, die anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wenn der Mietvertrag eine solche Kostenübernahme vorsieht, hier durch Bezugnahme auf besagte Nummer 10 der Betriebskostenverordnung. Auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung
(Gartenpflege) kann zur Auslegung der vom Mieter geschuldeten Pflegemaßnahmen nicht zurückgegriffen werden, weil es sich hierbei um eine Bestimmung des Betriebskostenrechts handelt, die den Umfang der vom Mieter im Wege der Abrechnung zu tragenden Kosten der Gartenpflege, zu denen nach der Aufzählung der einzelnen Kostenpositonen auch Instandhaltungsmaßnahmen gehören, lediglich unter preisrechtlichen Gesichtspunkten festlegt. Für die Frage, welchen Inhalt eine dem Mieter übertragene
Pflegepflicht hat, gibt sie nichts her. Ob die Parteien den Inhalt der vom Mieter übernommen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisieren könnten, mag dahinstehen, da der Mietvertrag eine derartige Verknüpfung nicht enthält. Gemessen an diesen Grundsätzen ist davon auszugehen, dass die aufgeführten Arbeiten in einem vom Vermieter eingeholten Angebot (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und
Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die dem Mieter vertraglich auferlegt waren. Auch die in Ansatz gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels Hochdruckreiniger zählen nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen. Einerseits ist die Pflege der Terrasse
bereits begrifflich nicht in der “Pflege des Gartens“ enthalten (LG Siegen, a.a.O.). Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache Pflegemaßnahmen. Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu
ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen läßt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O.). Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (vgl. Blank, Mietrecht von A – Z, 17. Aufl., 2003), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten
hat noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss (LG Köln, WuM 1996, 402; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 364). Quelle OLG Düsseldorf: Urteil vom 07.10.2004 - 10 U 70/04Es kommt also auf die Vertragsgestaltung an
Rückgriff auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung
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Bei Auszug muss die Tapete nicht entfernt werden
Mietvertragsklauseln, die den Mietern die Entfernung der Tapeten bei Auszug aus der Wohnung vorschreiben, sind ungültig. Das gilt zwei aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zufolge auch in Fällen, in denen Mieter die Tapete nicht übernommen, sondern selbst angebracht haben. Derartige Vorschriften seien unangemessen, weil Mieter selbst dann zum Abreissen der Tapeten gezwungen seien, wenn diese noch in gutem Zustand seien.
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