Was ist der unterschied zwischen effektivzins und nominalzins

Um sich den Unterschied zwischen beiden Zinsarten gut merken zu können, bietet sich der Vergleich von Kaltmiete und Warmmiete an. Der Sollzinssatz entspricht der Kaltmiete einer Wohnung, der Effektivzins dagegen der Warmmiete, die die Nebenkosten enthält.

Wovon hängt die Höhe von Sollzins und Effektivzins ab?

Die Höhe des Sollzinses hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören zum Beispiel die Darlehenshöhe und die Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Es gilt, je höher der Kredit und je länger die Laufzeit sind, desto höher sind die Zinsen. Außerdem spielt die Bonität des Kreditnehmers eine wichtige Rolle. Ist diese gering, nehmen die Banken höhere Zinsen. Und schließlich orientiert sich der Sollzinssatz an europaweit geltenden Referenzzinssätzen wie dem EURIBOR. Für die Höhe des Effektivzinses sind u. a. folgende Faktoren ausschlaggebend:

• die Höhe der Sollzinsen
• die Höhe der Gebühren, die bei der Bank anfallen
• die Höhe der monatlichen Tilgung
• die Dauer der Zinsbindung
• der aktuelle Auszahlungskurs
• die Anzahl der Monatsraten

Wie kann ich mit Sollzins und Effektivzins Angebote für eine Baufinanzierung vergleichen?

Der Effektivzins ist als „Preisschild“ der Immobilienfinanzierung gedacht. Doch das ist er nur eingeschränkt, denn er enthält nicht alle anfallenden Kosten, die im Zusammenhang mit einem Kredit entstehen können. Einige Banken rechnen zum Beispiel die Kosten für Gutachter und Notare in den Effektivzins ein und andere nicht. Hinzu kommt, dass die wahrscheinlichen Zinsen für die Anschlussfinanzierung nach dem Auslaufen der ersten Zinsbindung nur geschätzt werden können.

Ein Thema, über das viele Kreditnehmer immer wieder stolpern, ist die Unterscheidung zwischen Nominal- und Effektivzins. Da diese Begriffe sehr wichtig, aber nicht unbedingt leicht verständlich sind, möchte ich heute den Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins erklären. 

Effektivzins: Alles mit drin

Der Nominalzins, der auch Sollzins genannt wird, ist der Zins, der jährlich für ein Darlehen fällig wird. Er wird in Prozent angegeben und heißt daher eigentlich Nominalzinssatz, die Bezeichnung Nominalzins hat sich jedoch eingebürgert. Die monatlich zu zahlende Darlehensrate setzt sich zusammen aus dem Nominalzins und der individuell festgelegten Tilgung.

Der Effektivzins berücksichtigt im Gegensatz zum Nominalzins alle Kosten und Gebühren, die durch die Aufnahme des Kredits entstehen. Früher gab es eine Fülle an Gebühren, Aufschlägen oder Abschlägen, sodass für Kreditnehmer schwer nachzuvollziehen war, was sie insgesamt zahlen. Außerdem war es dadurch für Kreditnehmer schwer, unterschiedliche Angebote miteinander zu vergleichen. Dies änderte der Gesetzgeber mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKRi oder WIKR) und legte mit § 6a der Preisangabenverordnung eine genaue Berechnungsweise für den Vergleichszinssatz - auch effektiver Jahreszins genannt - fest. Seitdem müssen alle Banken den effektiven Jahreszinssatz bzw. gebundenen Sollzinssatz bei Verbraucherdarlehen auf die gleiche Art und Weise berechnen – und in Angeboten ausweisen.

Auch der Zinseszinseffekt wird berücksichtigt

Zudem berücksichtigt der Effektivzins den Zinseszinseffekt, d.h. er berücksichtigt, dass bei der Rückzahlung eines Darlehens meist monatliche Zahlungen vereinbart sind.

Beispiel: Nehmen Sie ein Darlehen von 100.000 Euro auf zu einem festen jährlichen Sollzins in Höhe von 1,75 Prozent mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, müssen Sie am Ende des ersten Jahres der Kreditlaufzeit 1.750 Euro Zinsen zahlen. Eigentlich. Denn durch diese monatlichen Zahlungen verringert sich bereits vom ersten Monat an die Zinslast, da die Kreditsumme durch die teilweise Rückzahlung geringer geworden ist. Sie als Darlehensnehmer zahlen die erste Rate also streng genommen elf Monate zu früh, die zweite zehn Monate und so weiter. Diese etwas höhere Zinsbelastung spiegelt sich im höheren jährlichen Effektivzins wieder. Bei dem genannten Beispiel würde dieser 1,76 Prozent betragen, mit Grundschuldkosten von ca. 273 Euro wären es 1,79%.

Bei Darlehen ist der Effektivzins entscheidend

Um Angebote miteinander zu vergleichen, sollten Sie daher auf den Effektivzinssatz schauen. Der Effektivzins beinhaltet alle neben dem Nominalzins anfallenden Kosten und gibt somit Ihre Gesamtbelastung an. Zusätzliche Kosten können beispielsweise durch Gebühren von der Bank entstehen, die effektiv bezahlt werden müssen. Neben den Kreditzinsen müssen in den Effektivzins auch Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Vermittlungsprovisionen sowie die Methode der Zins- und Tilgungsverrechnung berücksichtigt werden.

Bausparvertrag als Tilgungsersatz: Auf die Gebühren achten

Um Konditionen möglichst lange abzusichern, werden Darlehensnehmern gern endfällige Darlehen mit einer Absicherung durch einen Bausparvertrag angeboten. Hierbei zahlen Sie nur die Zinsen für die Darlehenssumme und besparen einen Bausparvertrag, anstatt das Darlehen zu tilgen. Zinsen zahlen Sie also stets auf die volle Darlehenssumme, gleichzeitig stellen Sie jedoch sicher, dass nach Ablauf der Zinsbindung Ihres Darlehens der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Ihr Bausparguthaben und.das zugehörige Bauspardarlehen lösen dann das Annuitätendarlehen ab.

Das kann eine interessante Variante sein, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren, wichtig hierbei jedoch: Achten Sie auf den angegebenen Effektivzins. Gerade bei solchen Angeboten mit einem Bausparvertrag ist der Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins oft enorm.

Mögliche Gebühren bei solchen Angeboten sind:

• Abschlussgebühr für den Bausparvertrag (meist 1 Prozent der Bausparsumme)
• jährliche Bearbeitungs- oder Servicegebühr für das Bausparkonto
• Agio bei Inanspruchnahme des Bauspardarlehens (meist 1 Prozent der Summe des Bauspardarlehens, das obendrauf gepackt wird)

Dem gegenüberstellen muss man natürlich noch die Zinsen, die man während der Ansparphase auf das Bausparguthaben erhält. Diese fallen mit 0,1 bis 1 Prozent jedoch eher mager aus.

Fazit:

Der Nominalzins ist im Grunde nur nett zu wissen, ein Angebot vergleichbar macht erst der Effektivzins, da hier alle Gebühren und Kosten enthalten sind. Haben Sie ein Angebot vorliegen, das Sie nicht so recht einordnen können? Sprechen Sie mich gerne an, gemeinsam bringen wir Klarheit ins Dickicht von Gebühren, Kosten, Auf- und Abschlägen.

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